[摘要] 百大关键词，很好的梳理了2011年的房地产市场。
70.软着陆
中国知名券商国泰君安研究团队发表报告称：在全球经济的四面楚歌中，中国经济整体软着陆已经是不争的事实。
从行业增长数据来看，上中下游全面回落。汽车产量和房地产销售面积的增速都在2010年四季度见顶，之后影响到中游企业，钢材、铝材、水泥产量增速分别在今年2月、3月见顶，之后逐月下滑。从趋势来看，目前房地产、汽车行业等支柱行业衰势难改，尤其是房地产企业，第四季度销售普遍进入负增长状态。与房地产和汽车相关的中上游企业钢铁、水泥及其他建材行业在第四季度及明年年初将持续面临需求不足的局面。
此外，出口的持续疲软下滑，企业信贷和资金存量在地量低谷徘徊，以及潜在的未来可能实施的积极财政政策空间的缩小，都决定了中国经济软着陆在即，未来持续我们将被迫适应8%甚至更低的经济增长速度。
71.资本外流
中国银行私人银行与胡润研究院近日联合发布《2011中国私人财富管理白皮书》，报告显示，中国高净值人群(可投资资产超过1000万元)中拥有海外资产的已经达到三分之一，其中接近三分之一海外投资是为了移民，14%的高净值人群目前已移民或者在申请移民当中，还有近46%在考虑移民，美国和加拿大是主要移民目的地国家。
中国高净值人群中，海外资产占其可投资总资产的19%，亿万财富人群的海外投资比例更是超过50%。在目前没有海外资产的高净值人群中，也有将近30%的人在未来三年有进行海外投资的计划，投资标的以房地产为主，占51%
72.反弹无望
高盛高华研究团队日前发表房地产行业专项研究报告称，截至2011年9月底，四个一线城市(北京、上海、广州、深圳)和六个主要二线城市(天津、杭州、成都、重庆、武汉、南京)的一手房交易量较2010年平均水平下降了26%。鉴于限购令政策放松的可能性较低，高盛高华取消了对2012年以及2013年房价反弹的预计，并预计未来12个月主要城市房价由当前水平下降15%-20%，或者由2010年的房价值下降约25%，并且到2013年前不会反弹。
73.中介关店
据深圳媒体报道，11月上旬，中原地产华南区董事总经理李耀智证实了此前传闻，中原地产的确将对门店数量和布置进行大范围调整，“中原地产将有60个门店暂停营业，大约1000人流出。”李耀智解释称：“主要将对各片区内重叠的门店进行调整，一些成交情况比较好的片区不会关闭。”他同时还表示，如果明年市场好转，关闭的门店会重新开业。
这是继深圳当地较大地产中介商世华、中联等于10月关闭近三分之一门店之后，地产中介行业又一次爆发的闭店裁员风波。作为行业龙头，中原地产的此次表态，引发了多方关注。此前，中原地产在深圳拥有380家门店和7500名员工。调整之后，中原地产在深圳拥有320家门店，仍是深圳地产中介行业的老大。
这一波关店潮很快蔓延到了北京。21世纪不动产的2季报显示，其在关闭的直营店达34家，而到了3季度，这一数字还在增加。早在2月份，鑫尊地产作为高调关店的中介公司，已经闪电闭店了50家门店。而北京另外一家排名前五的大型中介公司，截至目前已关闭了北京门店约40家。据一位中介公司负责人估计，行业今年共有3000家门店关闭，约5万名经纪人失业。
74.“降价补差价”
据链家地产统计，目前包括上海、深圳、南京、苏州、杭州、长沙、长春等10余个大中城市的20余楼盘已经将“降价补差价”或“原价回购”承诺与低价销售绑定。对于前期推出“原价回购”计划，深圳绿景地产副总裁张梧峰的观点或可代表部分开发商，他认为，正是因为看好市场，才敢推出这么大胆的计划。一再表示降价后不会对老业主妥协的万科，其在苏州的一个销售项目也于近期向购房者妥协，承诺“一旦降价将按原价回购”。
链家地产市场研究部首席分析师张月表示，开发商此举是为了终结项目未来的贬值预期。开发商受业绩、资金压力等影响，不排除用价格暴跌的手段换取短期高成交，以度过年底“寒冬”，明年二季度后房价会转为长期持续的稳定回落。
75.冬天模式
万科总裁郁亮于本月一次媒体见面会上表示，万科2012年的发展策略是过冬，现在已经启动“冬天模式”，现金充足度将比利润率更为重要，“现金为王、积极销售、审慎买地、节流、锻炼身体”成为万科的五大过冬策略。“万科已经进入冬天模式，在这个模式下首先就是现金为王，现金流比利润更为重要。其次就是积极卖房，不囤地。第三，更慎重的买地，买地是最浪费钱的，不能买错地。”郁亮如此总结下一阶段万科的“过冬策略”。
万科董事长王石在波士顿MIT中国创新论坛上也表示，中国的房地产宏观调控已初见成效，若能在这三年维持成效，中国房地产可顺利软着陆。王石认为，现在的房地产泡沫是相当危险的，一旦泡沫破灭，大房企首当其冲。
76.索罗斯地产基金
近日某知名财经媒体发布消息称，对冲基金大鳄索罗斯近期与香港房地产开发商以及地产代理秘密见面，计划成立房地产投资基金，伺机投资中国内地以及香港的优质地产项目。据报道，索罗斯旗下对冲基金公司SorosFundManagement的香港分支SFMHKManagement，今年初时就开始筹划成立房地产基金，目前基金客户包括多名内地与香港的富豪，希望可以在中国及香港买卖物业，可能替内房企业融资赚取高息或入股。
目前此消息尚未得到索罗斯基金管理团队或任何第三方的证实。
77.连续五年纳税证明
2月16日晚，北京市政府下发了《关于贯彻国办发号文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，即京版“新国八条”地方实施细则。《通知》要求：外地人在京购房须提供连续五年纳税证明，限购以认房为标准。消息一出，引发爆炸性轰动和强烈争议，各方反对驳斥声浪极大。不少非本地户籍在京工作人士认为，“连续五年”太过严苛，北京房产实质上对外地人关闭了大门。
78.万科的“后王石时代”
2011年初，王石宣布赴美国哈佛大学游学的计划终于成行。业内普遍将此举解读为王石从万科领导层的逐步退隐的标志。
79.2011北京春季房展会
2011北京春季房地产展示交易会于2011年4月7日-10日，在中国海外贸易中心国贸展厅四天期间正式举办。有评论人士称，京城春季房展惊现“三大怪”——买家却步看客多；外地房比北京多；价格遮掩玄虚多。春季房展会的萧条落幕，揭开了整年地产业调整的序幕。
80.清华职工房
2011年两会期间，政协委员、清华大学校长顾秉林向媒体表示，学清园的1000套住房手续已办完，将分给教师；另外还有近5000套的建房计划，这些房源将大致解决清华教师的住房问题，清华教师将以市场价的三分之一到二分之一购买这些住房。此言一出，再次引发舆论对其“福利分房”的质疑。据了解，目前争议所指的清华大学教工住宅周边的新建房地产项目已达到每平米4万元左右的高价。
81.银行业压力测试
据银监会有关人士称，目前监管部门对房地产风险采取更审慎态度，新增成交面积下降等假设情形京沪深等7大城市被列为高风险地区，房价下跌50%的极端情况已被纳入新一轮房贷压力测试假设条件。此前中国农业银行副行长郭浩达在3月底于香港召开的记者会上曾表示，农行目前的房地产贷款情况良好，压力测试显示，即使在内地楼市下跌五成的极端情况下，农行不良资产增长也不会超过0.5个百分点。
82.“房屋租赁法”
今年4月1日，《房地产经纪管理办法》正式开始实施。这是历史上部针对房产中介的部门规章。该办法主要是针对二手房买卖市场的种种乱象而设，涉及房屋租赁的部分却很少，尤其对于中介代理业务没有明确地规范或限制。在此之前，2月1日开始施行的《商品房屋租赁管理办法》为合租现象画上了句号。法律界和经济界人士普遍认为，无论是《合同法》，还是两个部门规章，都不足以保护承租人的权益，因而也难以改变国人“被迫买房”的无奈困境。
83.“禁商令”
北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市规划委、市商委、市国土局联合出台了《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》。通知要求商业、办公类项目不得采用单元式或住宅套型式设计，禁止擅自进行房屋分割测绘、内部加层或增加建筑面积。
84.公租房投资基金
建银国际和工商联房地产商会联手成立的建银精瑞资产管理公司，新近设立了首只专用于公租房建设的基金。该基金投资期限为七年，计划首期募集资金规模约100亿元，预期投资为5%－12%。基金的审批和注册拟在今年上半年完成，七八月份募集资金到位，年底之前启动相应的投资项目。
85.反暴利
国家发改委价格监督检查司司长许昆林透露，发改委正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研，将商品住房列入制止牟取暴利项目，并研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。
86.土地储备贷款
据媒体报道，从2009年至今年5月，北京土地储备贷款总规模已超2500亿。从2011年初开始，大规模还本付息已经开始，每月北京市区两级政府需还本付息总数在100亿以上，而今年1-5月，北京土地出让总收入不过250.61亿(不含去年年末CBD地块出让金收入)。土地出让收入难以支撑债务的险局开始出现。
87.海外购房
近日加拿大、英国和澳大利亚等国多个楼盘售卖现场惊现大批中国人排队购房。其中，加拿大新威斯敏斯特市一栋153套的公寓在两个半内全部卖出，排队抢购的400人中八成为中国人，加拿大列治文市一栋豪华公寓一天卖出270套房，冒雨排队的人群中中国人比例几乎为。由于中国购买力的进入导致温哥华房价的快速上涨，使得当地一些人开始呼吁遏制外国投资，以防止本地人被高价“挤出”于房地产市场之外。
88.“终身责任制”
6月11日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在河北省石家庄市出席部分省份保障性安居工程工作会议上讲话强调，住房质量直接关系群众生命财产安全，在这个问题上不能有丝毫马虎和放松，各地都要尽快制定落实保障房质量监管办法，在设计、建材、施工等各个环节上严格把关，对存在的问题、隐患发现一起，整改一起。要对保障房建设实行质量终身责任制，一旦质量出了问题，不论责任人走到哪里，都要追究其责任。
89.保障房建设采购平台
据可靠消息称，住建部保障司计划在今年9月底推出保障房建设采购平台。该平台所涵盖的产品不仅涉及水泥、砂浆、钢材构件等各种最基本产品，还包括门窗结构、水管、厨卫用品乃至小区内的路灯等景观绿化设施，以及此后的物业维护等各方面产品。住建部将会与纳入保障房采购平台的建材企业签订协议书，要求产品价格必须低于一般市场价格一定幅度。住建部保障司已经拟文要求各地推荐符合建设产品标准认证的企业名单，为最终平台运转提供支撑。
90.信托刹车
记者从信托公司渠道了解到，监管部门要求以后凡涉及房地产相关业务，不论是公司自有资金、单一信托还是集合信托计划，都要报到银监部门进行逐笔的事前审批；银监会直接监管的信托公司今后涉及到房地产相关业务需要向银监会报批，而各地信托公司需要向各属地银监局报批。
91.香河“土地门”
媒体报道，2010年9月，五矿万科以公开拍卖方式获得河北省香河县土地，建设五矿万科欢庆城。在今年3月逆势热销一期产品后，卷入香河土地违规圈占风波中。此后，项目停工停售，等待国土部门调查结果。
7月24日，涉及“香河土地风波”的五矿建设在港交所公告称，五矿建设旗下两间公司与香河县政府、香河县公有资产经营公司及香河县国土资源局签署协议。香河县国土资源局将向五矿建设旗下两公司退还土地出让款约3.37亿元，两家公司交还土地使用权。对于在建项目，香河县公有资产经营公司以约3.96亿元向两公司收购。据了解，未来欢庆城项目很有可能将改建成为农民的回迁房。
92.境外发债
此前国际评级机构标普发布的报告显示，今年上半年，内地房地产企业已通过离岸市场发行债券融资共计80亿美元，而在2010年，全年境外发债额为88亿美元。境外发债已成为少数房企重要的补充资本金渠道。7月末，国家外汇管理局下发《关于核定境内银行2011年度融资性对外担保余额指标有关问题的通知》，规定暂不受理境内房地产企业为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请。主营业务在中国内地的房地产企业通过境外发债进行融资之路，将因此项政策的出台而被彻底封堵。
93.婚姻法与婚前房契税
刚出台的《婚姻法》司法解释(三)规定，离婚时婚前房产归登记者所有。这条政策的出台，引发对婚前房产产权变更热潮。福建泉州、南京等地由此开始全面征收房屋产权变更契税。南京市地税部门表示，根据上级指示，自8月23日起，夫妻在婚后想对婚前房产加名，就属于房屋权属发生转变。只要变更房屋权属，就得征收契税。按照《契税暂行条例》第三条规定，各地可根据实际情况制定3%-5%的税率，南京市所执行的税率是3%。即按照房屋所有权添加人的实际占有比例，折合成合理市价，按照赠予类别征收3%的契税。
94.取消限购令风波
10月11日上午，广东省佛山市住房和城乡建设管理局在其官方网站上发布公告称，从次日(10月12日)起佛山市，放宽限购条件：已办理房地产权证超过5年(含)的住房产权转移，不纳入限购范围；允许佛山市户籍居民家庭增购一套7500元/平方米以下的住房。当晚，该局又在官方网站上通告称，为“进一步征询社会各界意见，并综合评估政策影响”，暂缓执行之前下发的政策。该局网站上没有进一步解释“暂停”时限，何时重启等问题，广东省住房和城乡建设厅、住房和城乡建设部也尚未对此政策变动表态。
95.鄂尔多斯崩盘
据《中国企业报》报道：摇摇欲坠数月的鄂尔多斯新城康巴什楼市，终于在中国北方进入严冬的时节，也出现了雪崩的迹象。据一位长期生活在鄂尔多斯的人士透露：继高利贷危机之后，康巴什楼市大面积降价，从去年的均价10000元暴跌至现在3000多元。以当地“金信翰 ”项目为例，其二手房价此前都在10000元左右，而现在市价仅3750元。消息人士还详列了康巴什多个楼盘的价格。“房子卖不出去，开发商扛不住了。”上述该消息人士说。
因为从银行无法获得贷款，从民间借高息借款进行房地产开发是鄂尔多斯许多房地产商的通行做法。“几乎所有的高利贷都和房地产有关。”鄂尔多斯当地一名企业家告诉记者，“前段时间中富公司的事情是鄂尔多斯民间借贷危机的典型代表。”但由于缺少类似温州的产业基础，当地高利贷陷入了击鼓传花的庞氏骗局陷阱，也很难得到省级或更高级别的行政扶持。
96.停止购地
恒大集团董事局主席许家印近日表示，恒大将针对今年剩下的两个月进行科学合理正确的决策。尽管公司有比较充足的现金流，但在土地购买上，除跟踪一两年的项目外，不会在年内购买新的土地。雅居乐副总裁AlexLiu在接受彭博(Bloomberg)采访时也表示，雅居乐至少在明年2月份之前将停止在中国购地，公司将在明年春节后，对情势进行再次评估。
97.绿城危机
海航收购传闻、倒闭流言中的绿城集团，下半年确实流年不顺。总部位于杭州的地产商绿城中国11月上旬表示，正考虑通过出售某些房地产项目来提振现金流。报道援引绿城中国首席财务长冯征的话表示，相较于降价促销，出售房地产项目不失为一个更好的选择，因为降价促销有损于绿城中国在客户心目中的形象。冯征还称，另外，出售房地产项目相较于打折出售单套住宅也是一个更为高效的选择。
98.“联网城镇个人住房信息系统”
10月底，住建部部长姜伟新在接受人大常委会专题询问时表态称，住建部正建设城镇个人住房信息系统，先期在40个城市试点，实现40个城市住房信息互联查询；到2013年，要实现住房信息系统联网。这个系统建好后，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的调控办法了。
由于该系统是对住房情况的全面摸底，对房地产市场调控有重大意义，也是“开展以打击投机为目的的政策制定”和“平抑贫富差距的房产税”等先决条件，姜部长的此番表态备受各界关注。但据知情人士透露，该系统在住建部大力推进两年后，进展仍不顺利。实现系统联网并无技术障碍，但大量数据整理需要资金、人力和时间；最重要的是，住房信息涉及个人隐私，没有层面的管理、使用信息规范，系统很难真正应用，背后更牵涉到官员个人财产公开的“阳光法案”的缺失。姜伟新在对人大常委会的表态中也坦言，信息系统建设“很艰难”。
99.“被豪宅”
按照现行规定，个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭住房的，减按1%税率征收契税。但享受这一税率还需同时满足“容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平米以下、实际成交价格低于同区域住房平均价格1.2倍以下”这三个条件。根据北京市建委2008年底出台的“关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知”，“三环以内总价人民币215万元/套、三环至四环之间175万元/套、四环至五环之间165万元/套、五环以外100万元/套”是享有优惠政策的住房价格。这意味着，只要五环以外的房子超过120万，即不能享受税收优惠。按照目前房价水平，最普通的住宅也会被认定为豪宅，从而被迫需要按照购置总价的3%交纳契税。针对这一明显不合理的规定，年底来大量购房者以各种形式表示了抗议和不满。
100.拐点？
除了日渐频繁见诸于报刊杂志和网络的楼盘项目打折消息带来的直观感性认识外，国家统计局日前公布的《1-10月中国房地产市场运行报告》从官方和宏观统计的角度证实了降价浪潮愈演愈烈的判断。11月18日国家统计局发布报告称，10月份我国70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降的城市数量达到34个，比上月增加了17个。报告显示，10月份我国70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比持平的城市有20个；价格环比上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。
从同比情况看，10月份我国70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格同比下降的城市有2个，比上月增加了1个；涨幅回落的城市有59个。新建商品住宅(不含保障性住房)价格同比涨幅在5.0%以内的城市有57个，比上月增加了8个。在二手住宅价格方面，10月份我国70个大中城市中，二手住宅价格环比下降的城市有38个，比上月增加了13个，环比持平的城市有19个；价格环比上涨的城市中，涨幅均未超过0.5%。二手住宅价格同比下降的城市有13个，比上月增加了6个，同比涨幅回落的城市有43个。
国家统计局新闻发言人盛来运此前曾表示，房地产调控取得了积极成效，房价上涨势头得到明显遏制，房地产价格出现了松动。中国房地产学会副会长陈国强表示，目前楼市拐点的特征已经十分明显，但性的楼市拐点是否已经确立仍有待观察。
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