[摘要] 本轮调控至今已经走过了3个年头，从2010年调控启动，到2011年调控全面加压，再到2012年的喊话调控，直到今天，国家层面领导班子的履新又为调控带来新的转机，一种以顶层设计为核心，以促供应为重点的全新的调控思路正在初现端倪。
二、短期预测：政策面不会出现全局性加压，交易量将保持稳中有增
随着9月的结束，三季度接近尾声，2013年最后一个季度正式向我们走来。在经历了4年的调控之后，2013年的房地产市场将以怎样的面貌收尾，政策面会不会出现新一轮的加压，房价上涨的压力会否持续，哪些项目会在近期内热销，市场交易量又将达到怎样的规模？我们试图给出自己的解答。
1、政策：新一届领导班子执政理念转变，短期内中央层面全局性加压不会出现
本轮调控严格意义上从2010年便已经开始，主要意在修正09年过于激进的房地产政策，主要手段集中在对于银行房贷的收紧，本轮调控至此正式启动；进入2011年，限购政策开始全面铺开，一二线城市被要求严格执行限购标准，甚至到了7月，个别三四线城市也被要求加入限购城市名单。2012年2月初，央行在其官方网站上正式宣布，将支持首次置业家庭的信贷需求，以纠正过去一年中一刀切政策对刚需的误伤。可以看到，在2010-2012年，房地产调控主要集中在限贷和限购等行政性的手段上。
2013年适逢中央领导班子换届，从中央层面在各种公开场合的表态以及重大会议的纪要中，我们开始窥探到些许不同于前任的新迹象。无论是从央行对银行拆解利率上升的态度，还是从年中时的中央政治局会议上针对房地产的表述，再或是房地产再融资开闸的预期，我们看到新一届政府正在越来越多倾向于使用更加市场化的方式，过去常见的行政性强制手段开始变得难觅其踪。
正是基于这中执政思路上的新变化，我们认为，四季度类似年初国五条这样中央层面的强制性行政调控出现的几率不大。但是考虑到长效机制不可能在短时间内建立，因此短期性以地方为主的局部性调整(例如房价控制目标)将难以避免。根据各地房价上涨压力的不同，四季度地方政府的调控方向将出现分化：房价上涨压力较大的城市的政策面将依然保持严谨，典型城市如郑州，于9月初在原有的限购基础上又做出了新一轮的收紧；而对于那些房价上涨压力不大的城市，如温州、芜湖等，局部放松并没有遭遇中央的叫停。
2、市场：全年商品房交易量有望突破12亿，两大因素决定一二线城市交易量保持平稳
一二线城市方面，两大因素决定了四季度商品住宅成交量将出现趋稳：
其一，双16行情的影响正在逐渐淡去，支撑过去16个月成交规模迅速扩张的基本面正在丧失。从2012年5月至今，商品住宅市场迎来全面复苏，其根本动力在于：2011年1月开始调控积压需求和2012年本期需求两股力量所产生的叠加效应。简单计算一下，从2011年1月到2012年4月，需求大致被积压了16个月；相应的，从2012年5月至今，需求释放也已经持续了整整16个月有余。据此我们判断，前期积压下来的这部分需求的释放已经接近尾声，在积压需求和本期需求(主要是刚需)双重裹挟下的交易量持续大规模释放，随之将告一段落。
其二，一二线城市目前房价控制目标完成情况不甚乐观，未来一段时期将面临着调控政策收紧的可能。年初时国五条要求省会城市、计划单列市以及直辖市必须制定本地的房价控制目标，一二线城市首当其冲成为政策的打压对象。而从8月国家70大中城市房价指数来看，绝大多数一二线城市的完成情况堪忧。在这个背景下，地方政府很有可能为了在年内完成房价控制目标，而对房地产调控做出进一步的局部加压，或者从行政手段上对成交结构进行调整。基于以上两个因素的影响，我们判断一二线城市未来的交易量将在上半年的基础上保持平稳，难以再出现大规模的增长。
三四线城市方面，市场分化的可能性正在加大，基本面向好的城市将迎来成交的新台阶，而基本面不理想的城市则恐怕很难出现进一步的起色。2010-2011年两年间，以限购政策为核心的房地产调控在一二线城市逐渐铺开，三四线转而成为众多企业掘金的热土。旺盛的拿地需求造就了地方政府供地热情的集聚膨胀，诸多三四线城市在过去几年中土地供应充足。对于那些正处于房地产上升周期的城市来说，充足的供应是后续销售的有力保障，四季度成交将再上一个新台阶。而对于另一些基础较差的三四线城市来说，四季度的成交恐怕将难有起色。
一方面，一二线城市的交易量将保持平稳；另一方面，三四线城市中一部分出现上涨一部分保持平稳。由此我们判断，四季度商品住宅交易量将在当前的基础上稳中略升，全年商品房成交量将保持在12亿方左右。
3、项目：信贷收紧将影响中高档产品销售，房价继续上涨也将阻碍刚需入市
中高档项目方面，今年下半年以来的银行信贷收缩很有可能延续，尤其是二套房贷政策有可能出现的收紧将对中高档需求的释放产生较大的影响。近期，我们曾针对各线城市商业银行做过一轮房贷发放情况的调研，发现大多数银行审批难度明显加大、放款周期有所拉长，在我们看来，虽然当前银行信贷收缩主要出于对自身资金面的考虑，并不意味着新一轮房地产调控正在展开，但其对于需求释放的抑制作用却是相同的，尤其对于一部分支付能力其实有限的改善型需求而言，这将进一步削弱其入市的能力。
另一方面，房价持续上涨将继续提高刚需购房门槛，预计中低端项目总体销售情况将有所降温，相对于改善型需求和投资需求而言，刚需群体对价格的敏感度更高，其释放空间绝不可能是无限制的，以上海为例，我们认为总价200～300万是绝大多数刚需购房者的承受力顶部，一旦超过这个总价水平，则市场中的有效刚需将大幅缩减，而随着房价自去年下半年以来的持续上涨，诸多城市目前的中低端项目价格其实都已逼近各地的“红线“。另外，银行信贷的收紧无疑也会对刚需购房产生重大影响，这部分客群对贷款的依赖程度相比中高档需求来说更高，事实上，在我们先前的银行调研中，已经发现有个别城市、个别商业银行明里暗里降低了首套房贷款成数，如果这类情况蔓延，则将使刚需入市的难度进一步提升。
4、房价：未来房价走势将先涨后稳，局部地区受政策影响中高档产品涨幅将有所放缓
从市场面来看，房价涨跌是受供求关系因素影响，而由于存量的持续减少，我们预计未来房价将先涨后稳。首先，房价短期内会持续上涨是因为存量已经逐月跌至历史水平，由于前几年土地供应过少，致使今年成交释放之后各城市存量水平直线下降，南京消化周期已不足5.2个月，而北京也不足6.1个月。存量的持续减少，使得市场供应不能够跟上持续释放的市场需求。但是，这种供不应求的态势在四季度和明年会有所改观，从而放缓房价的上涨势头：一方面，从企业的角度来看，今年上半年开始，各大企业纷纷加大新开工面积，典型企业如世茂，2013年上半年新开工面积甚至达去年同期的5.61倍之多；另一方面，从城市的角度来看，多数城市今年四季度开始将大幅增加商品住宅的供应量水平来缓解目前的供求矛盾，上海将在10月推出26个全新项目，较9月增加44%。
除了市场因素外，在我们看来，政策面也是影响部分城市房价的另一大因素，由于完成房价控制目标的压力持续释放，尤其是部分一二线城市，中高端产品申请预售证入市受到一定影响，所以预计局部地区未来中高端产品房价上涨幅度较刚需产品小。
三、长期预测：行业长效机制逐步建立，房地产行业迎来体制再造的新时代
2013年3月，新一届政府班子上台，房地产政策面百废待兴。从中央高层一系列已经公开的举措中我们看到，一项设计精密的房地产调控长效机制体系正在逐步酝酿中初现雏形。
1、房地产企业再融资开闸信号强烈，政府不遗余力推进供应端释放
不同于以往一味打压需求的调控思路，本届政府正不遗余力地推进供应端的充分释放。放开房地产企业再融资的闸门是其中一个非常巨大的进步，这意味着政府已经从过去那种通过打压资金链逼迫房企降价求售，转变成今天的通过支持房企融资促成供应增长，从而平抑房价过快上涨的思路上，作为房地产行业产业链当中的一员，我们非常乐于看到政府正在做出这样更加尊重市场规律的转变。
2、兜底中低收入人群住房需求，十二五期间大力推进保障房建设
保障房建设的大力推进也是新一届政府促供应的一大体现。2010年是本轮保障房大跃进正式开启的年份，2011年1000万套，十二五期间3600万套起码昭示了政府已经意识到了过去十多年中保障房建设的严重缺位。尽管在推进的过程中，仍然存在由于缺乏经验而带来的诸多问题，但是显然新一届政府已经意识到并正在逐步改善。诸多地方政府(如郑州、常州等)先后宣布放弃经济适用房，转而进入以公租房为主的保证房时代让我们看到了其中的反思和努力。
3、试水农用地流转体制改革，进一步释放经营性用地供应规模
加快制定农用地的流转也已经进入到了国土部门的议程。目前，国土部门已形成关于改革完善土地管理制度的框架建议，有望就土地利用规划城镇建设用地范围以外的经营性集体建设用地的有偿出让、交易方式、分配方式等方面做出具体规定。业内传一份事关农村土地改革进程的重要文件已下发至河北、辽宁、吉林等18个省市，按照文件要求，被确定的28个试点市县将于今年8月至9月正式启动农村集体经营性建设用地使用权流转。
4、打压投资投机补充地方税源，房产税的大力推进被寄予厚望
对于抑制投资投机需求，通过用一种等量级的政策去代替当前的限购已经基本在业界达成共识，房产税被寄予厚望。不同于同样意在打压投机需求的限购、二手房交易税费等，房产税更温和，也更细水长流，非常适合作为一项长期税制在推广。而从中央政府近期频繁的表态来看，房产税试点的铺开已经板上钉钉。当然，从目前已经试点的两个城市来看，房产税抑制投资投机的效果并不明显，但是鉴于抑制需求对于控制房价而言，本身就是一种指标不治本的辅助性措施，所以只要政府不遗余力地推进供应放量，从而把房价控制在合理的涨幅区间，自然会降低投机性资金进入房地产市场的概率，房产税作为一项补充性的增加地方税源的税制所起的作用已经足够。
以促供应为主，以抑需求为辅，本届政府的调控思路已经逐渐清晰，这种完全不同于前任的调控思路令我们耳目一新，同时也为之振奋。我们看到新一届政府在吸取了前任的经验和教训的基础上，又一次重拾了对房地产顶层设计的系统性构建。毫无疑问，这种转变将引领中国房地产行业在经历了遍地黄金的十年后走向未来，我们拭目以待。
结束语
总的来说，我们认为第四季度房地产市场乐观中隐忧。乐观的一面是，新一届领导班子执政理念逐渐发生改变，而市场也延续了2012年年底的高涨趋势，一二线城市市场全面复苏，行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。但是也有令人担忧的一面，各地持续上涨的房价使得全年房价控制目标纷纷告急，部分地方政府正酝酿进一步出台调控措施以确保房价控制目标的实现。
而从长期来看，房地产市场在经历了创造的十年和迷失的十年之后，进入了再创造的新时代：调控逐渐显现出更多的“去行政化”、市场化，以促进供应为主的调控思路已经清晰，行业的长效机制将逐步确立。
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