[摘要] 成都商报记者多方采访获悉，目前大量持有公寓产品的开发商跃跃欲试，从定位规划、重新包装到探索公寓差异化运营之道。
成都公寓3万套待售
根据正合地产研究中心的新监测数据显示：截至2015年6月底，成都LOFT可售套数为7558套，月均销售套数为138套，去化周期将高达4.5年；成都市区SOHO可售套数20026套，月均去化套数451套，去化周期3.7年，而这仅仅是项目端存量，尚未包括土地端口的存量。
城市综合体集中放量，开发商为了降低销售压力规划部分商业做公寓用途，加上前两年因限购转而开发“不限购不限贷”的商务公寓类产品……多种原因导致这类产品已经达到供应高峰。
成都商报记者多方采访获悉，目前大量持有公寓产品的开发商跃跃欲试，从定位规划、重新包装到探索公寓差异化运营之道。这一系列的举措，让今年正在销售的公寓产品被贴上各种主题化标签，各种业态商战正酣。
什么是LOFT
LOFT的英文意思是指工厂或仓库的楼层，现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅。
它的定义要素主要包括：上下双层的复式结构，户型内无障碍，透明性较好，户型间全方位组合。一般有两层空间，可以上下跃层。
什么是SOHO
SOHO，源于SmallOfficeandHomeOffice(小办公室和家庭办公)的缩写。现在大多以小户型亮相，一般是平层的。目前市场上的SOHO与LOFT大部分是商业或写字楼性质，产权只有40～50年，水电气等价格一般按商用标准支付。
公寓激战1
产品细分PK大锅饭
市民李女士这几天正在纠结买一套小公寓进行投资，然而困惑她的是买了以后不知道出租对象应该是什么人群？而且现在市场上公寓那么多，如果空置没有怎么办？
“产品细分已经刻不容缓，公寓产品购买群体多为投资客，如果不能给他们指明投资方向，又没有经营管理体系的保障，就会失去投资信心。”一品CG营销总监邹丽娟介绍道，一品CG正在规划推出全能公寓，总共1000余套，包含清水、精装、酒店、商业及办公五种产品，项目在设计时就考虑到针对客群定位不同，面积、总价都有所区分，满足不同群层的需求。
在采访中记者明显发现，开发商在谈到产品营销时，已不再以包装噱头为主，或单一强调投资回报方式，而是在产品规划前期做好定位，引导购房者对于公寓未来的投资和功能使用更加明确。
“绿地在成都项目众多，其中三个项目都规划了公寓产品，比如绿地城未来要开放的公寓产品，我们内部一直在调查区域市场需求，会综合周边的配套补位、人群需求的来定。”绿地西南事业部相关负责人表示，比如现在成都市场LOFT产品众多，而我们分析打造创客类办公的SOHO产品可能更符合区域需求，细分市场后才能达到后期楼宇的统一管理，为投资客群提供保障。
公寓激战2
长租公寓PK酒店公寓
“近年来，酒店类公寓是投资蓝海，很多物业持有者和风险投资者都将目光瞄准经济型酒店，然而随着该类业态项目越来越多，经济型酒店投资回报期越来越长，更多投资者开始关注刚崛起的长租公寓。”成都正合地产顾问有限公司知识管理部项目经理卢静菲表示，公寓产品正在跳出“只能快捷酒店”的局限，像楼中店或青年创业孵化器等更多样化的功能亦可尝试。
据了解，今年不少开发商开启了引入第三房资源和管理的营销模式。
比如保利·UOKO公寓，由保利拿出7号楼楼王位置10层以上的公寓近200套，由优客逸家进行前期装修、租赁；后期物业管理、维护。
成都蓝光空港国际城则引进途家合作60套SOHO公寓，线上途家网可预定房源，拥有专属的社交平台、社区电子商务平台；线下配有24便利店、洗衣房、桌球室、小型影院、咖啡厅、小酒吧、图书室等公共空间。
据了解，开发商无论是与优客逸家还是途家合作，采用的都是由开发商－业主－经营方三方促成一个合作共生的局面，由经营第三方提供租金保障、与业主租金分成，同时对物业维护管理，提供附加值服务，将业主利益和经营公司利益捆绑，分担后期经营风险。这种模式现已成为公寓产品另辟蹊径的一大捷径。
据调查，目前与优客逸家洽谈合作的还包括创意山、仁美大源印象等。
公寓激战3
主题公寓PK传统公寓
相对于SOHO，成都市场的大多数LOFT产品因为层高相对自由，多数开发商选择打造年轻人过渡性自住产品。
然而LOFT市场的低迷让开发商必须想出更多好的创意。
前段时间成都青年城SMART公寓打出女生公寓、男生公寓的主题式公寓，引来不少关注。
嘉年华地产营销总监李强分析道：“成都青年城SMART公寓提出社区服务上楼、U盘化生存、SOHO工作室。
比如在女生公寓的四楼，开辟专门的美容美发空间、烘焙培训、瑜伽室、宠物服务工作室，将居住需求、创业扶持等计划融入一个有圈层感的公寓楼里，帮助青年人群找到生活的尊崇感和归属感。”
“客群明确化，更精准地定位需求，未尝不是一个打造项目差异化的妙招。”卢静菲认为，这样的模式对开发商后期运营管理的能力尤为考验。
“客户在购买公寓时还是要从自身本质需求出发，如果是投资，一定要考虑未来回报能否落地及；如果是自住，则考虑与自身需求匹不匹配。
比如购买的公寓好在地铁沿线、办公区域等特殊地带才有生意；还要看产品配套是否有充足的人群基础作为补充；同时也要考虑周边物业价格比，公寓是否占据更多价格优势。”高策新源研究中心总监胡银川认为，无论开发商推出什么样的主体，对客户来说，理性判断产品位置、做什么用途，能不能实现才是关键。
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