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同策:五大原因导致"日光盘"频现 部分城市回暖超预期

凤凰房产   2015-06-15 09:17

[摘要] 在多轮“救市”政策刺激之下,市场信心将进一步提升,北上广深一线城市、合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市,楼市成交量已经呈现出“红五月”的行情。

文/同策咨询研究部总监张宏

在多轮“救市”政策刺激之下,市场信心将进一步提升,北上广深一线城市、合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市,楼市成交量已经呈现出“红五月”的行情。

深圳、北京、上海、广州、南京、合肥、厦门、惠州、杭州等城市楼市开始出现“日光盘”等热销现象。甚至部分城市比如深圳、上海等一线城市的市场回暖的速度超出政策预期,成交量出现暴涨,房价也正在酝酿大幅上涨的行情。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,多轮“救市”政策之后,上述城市的楼市去化速度提升,去化周期也逐步缩短,市场基本面快速好转。在这样的市场背景下,上述城市出现“日光盘”的现象。同时,“日光盘”使得不少购房者担心楼市后期供应不足、房价反弹上涨而继续惶恐入市,甚至导致局部市场买涨不买跌的行情出现。

那么,是什么原因导致上述城市楼市“日光盘”频现?总结下来,货币政策走向宽松、各地规划政策利好、楼市调控政策走向全面宽松、“自住需求+改善需求”两股力量入市、开发商推盘策略等五方面原因导致楼市“日光盘”与买涨不买跌的行情局面的出现。具体来看:

、货币政策已经走向宽松,导致部分城市“日光盘”频现与量价齐升的根本的因素。

央行的数据显示, 2015年4月份中国国内M2同比增速为10.1%,低于政府工作报告中提及的广义货币增长12%的目标,这为当前的信贷以及流动性扩张留足了市场空间。

事实上也是如此。当前,宏观经济触底已经倒逼货币政策走向宽松,无论是降准还是降息,还是近期中国央行通过PSL等多种定向宽松的工具,均为市场创造了流动性宽松的环境;同时,大量新资金流入股市,它们来自来自家庭储蓄(大妈们)、房地产(楼市投资客暂时转移投资股市)、大宗商品和信托市场。这些资金获利后开始投资大中城市房地产市场

从上述分析来看,当前市场流动性已经开始宽松,这势必导致市场加快去库存的力度,对于购房者来讲,也势必会开始加速入市,助推房地产市场“日光盘”频现与量价齐升局面的形成。

第二、各地规划政策利好频出导致房地产市场过度炒作,一定程度上促进“日光盘”的出现。

近期,各地利好政策频出,地方版城市规划、产业规划密集出台,导致热点城市房地产市场出现炒作氛围。

比如,一带一路、京津冀一体化自贸区、轨道交通、新区等规划或政策的获批,政策热点效应助推区域房地产市场热度升温,导致区域楼市出现抢房现象,催生“日光盘”。

第三、楼市“日光盘”与买涨不买跌的行情局面的出现和调控政策的宽松关系密切。

去年下半年以来,楼市调控政策开始松动,从近各地“救市”政策频发的表现来看,我们可知,无论是调控政策还是货币政策已经开启全面宽松或“救市”的闸门,比如取消限购降准降息、降低首套首付鼓励改善型需求入市、税费补贴等等,通过这些“救市”措施促使楼市基本面回升,对于部分城市出现“日光盘”也起到助推的作用。

第四、今年“自住需求+改善需求”两股力量入市激发了市场需求更加集中释放和爆发,导致上述城市“日光盘”频现。尤其是在一线城市,在土地供应持续稀缺的市场背景下,商品住宅供不应求已成为事实,在“自住需求+改善需求”两股力量入市刺激之下,出现“日光盘”与销售量回升的现象与阶段性的爆发已不可避免。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,对于改善型需求来讲,我们发现,“330新政”出台之后,由于营业税免征门槛5年变2年,从二手房市场角度来看,符合这样条件的房源比例将大幅增加,尤其是对于改善型需求来讲,由于营业税的免征,降低了交易成本,这部分群体就可以卖掉原有房产进行改善或置换,再加上目前公积金贷款商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低,这对于置换型需求、改善型需求来讲,还是抓一个比较好的入市“窗口期”。

这样,在“330新政”刺激影响之下,一线城市及上述二线城市的首次改善、改善型需求开始积极入市,需求开始集中释放和爆发,导致“日光盘”频现。

第五、基本面好转之后,资金面不太紧张的房企开始利用营销手段推动“日光盘”、涨价的现象的上演。

今年以来,一线城市、上述部分二线城市的市场基本面总体逐渐开始好转,基本面好转势必会带动成交量的上升,随之会带动供求关系紧张与价格坚挺,甚至资金面不太紧张的开发企业开始利用“少量多批”、“封盘”等营销手段,推动“日光盘”、涨价的现象的上演,这样的市场情况在一线城市及部分二线城市表现较为明显,总体上助推重点城市量价齐升。

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