[摘要] 通过中介的“内部房源”，胡女士花了140万在昌平宏福苑小区全款买了套房，装修好住了一年半，直到近另一位房主找上门，她才知道这套小产权房早有主人。她的房子，是中介承租下来后，做假合同再出售给了她。
通过中介的“内部房源”，胡女士花了140万在昌平宏福苑小区全款买了套房，装修好住了一年半，直到近另一位房主找上门，她才知道这套小产权房早有主人。她的房子，是中介承租下来后，做假合同再出售给了她。
据新京报记者调查，胡女士的遭遇并非孤例，在该小区有一套房甚至被中介卖给了4名购房者。据购房者自行统计，类似胡女士的被骗购房者已达60户。小区物业表示，中介承租后的售房行为属于合同诈骗，与物业和开发商没有关系。目前，昌平警方已介入调查。
年过六旬的胡女士原本住在清河。2013年6月，夫妻俩来到宏福集团开发的宏福苑小区闲转，这里优美的居住环境和较完善的配套设施让她印象深刻。
一次偶然的机会，胡女士听说有中介可以搞到宏福集团的“内部购房指标”，于是动了心，和一名刘姓代理人取得联系。
刘某告诉胡女士，这些能搞到的房源都是“一些领导剩下的”毛坯房，楼层和户型都不错，但因为是“内部指标”，让胡女士不要去宏福集团过问，对外就说是“自己租的”，一年后即可过户。
因是小产权房，住建部门也查不到房屋信息，所以胡女士对中介说法深信不疑，很快与对方签订了购房合同。
购房合同显示，2013年10月，她买下了宏福苑南二区1号楼2单元一套108平米的房子，付了购房款140万元。胡女士很快便开始装修，对于装修时砸承重墙这类需物业许可的事，自己只要找到中介刘某，刘某都帮她协调好。
一纸《告知书》透露购房真相
和胡女士的情况类似，宏福苑北区、南区多名业主告诉新京报记者，由于看中了小区的环境、楼层和户型，2013年至今，大家都是从两名刘姓和曲姓的房屋代理商手中，拿到的“内部房源”，有的一大家子亲戚里外甚至购买了七八套。
多名业主透露，近两年来，对房子来源，大家都不敢声张，大多由中老年人居住。平时遇到需要物业许可的事，通常就找当初的代理人，两人都能帮忙搞定。他们还听说，两个代理商也在小区购置了多套小产权房，这让他们更加相信“内部房源”的说法。
然而在4月17日，多位购买“内部房源”的住户家门上，贴上了一张署名为王某的《告知书》。其内容是2013年底，王某将这些房屋租给了段某，并签了租赁合同，可今年4月6日起，段某电话始终处于关机状态。《告知书》称，如果该房屋被段某转租和出售，房屋住户和段某的之间行为属于非法，不受法律保护，并要求所有住户立即搬离房屋，将房屋恢复原状，否则会强制收回。
看到告知书，胡女士等购房者才知道，这些房子原来是别人租来再卖给了他们。
房主及购房人已报案
告知书发出后，一些住户发现自己的房子被置换锁芯，一些自称是“房主”的人也陆续找上门来要求搬出，这时大家才意识到房子出了问题，也才搞清楚当初王某从房主手中租房，再转租给段某，再由段某找人出售的骗人链条。
事后，宏福苑多名房主及购房者向昌平警方报案，怀疑遭到中介诈骗。新京报记者了解到，昨日，数十名购房者和房主均在昌平区刑侦支队做了笔录，但包括王某、段某、刘某等人都已无音讯。
据知情人士透露，该片住宅区的户主多为北京航天城员工。但由于和单位距离较远，航天城不少员工便将房子托给自称是中介的王某长期出租，自称“看中场地”要开影视公司的段某便将这些房子租了下来，然后托给自己的下线刘某和曲某，对外打着“内部房源”的幌子出售。
昨晚，一些房子的“原房主”也来到这些住户家中商讨沟通，据这些原房主称，自己通过中介王某长期出租，一次出租长达五六年。
■回应
宏福苑小区为郑各庄村村办企业宏福集团开发建设，小区土地属村集体所有。2013年6月，北京市国土局曾公布了两批小产权房曝光名单。昌平(33个)、房山(23个)、怀柔(13个)为集中，成为3大重灾区。昌平区北七家镇郑各庄村宏福苑小区，是其中知名的小产权房小区之一。
昨晚，宏福集团全资附属子公司——宏福苑物业管理有限公司客服经理姚先生称，2013年小产权房名单被相关部门曝光后，集团也曾打击过倒卖小产权房的“黑中介”，曾取得一定成效。但对于数十户业主反映的购房欺诈一事，自己近才听说。
姚经理介绍，宏福苑小区很多房主都是航天城员工，由于小区离航天城较远，航天城有不少员工将房子通过中介长期出租，收取租金，平时几乎不会来看。
“这些中介公司都没有门面，都是私人来小区做代理的。”姚经理表示，中介承租后的售房行为属于合同诈骗，但和宏福集团没有关系。他说，这些中介提供的购房合同及上面的盖章完全是伪造，房子仍属于原房主所有。目前，集团及物业会积极配合公安机关的调查。
那么小产权房到底是怎样的，能不能买呢？
1.什么是小产权房
从真正的意义上来说，小产权房只是一个泛指和俗称，并没有在法律形成正式的称谓，它主要是指由乡镇政府颁发产权证，而不是由国家直接颁发产权证的房产，从法律意义上来说，它并不构成真正的产权。
在现今国内通常是指那些由村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的的建在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
2.小产权房出现的原因：低价+低价+低价
种是建在集体建设用地上的房屋，一般这类房屋是属于该集体所有，除该集体内部人员外，任何人都不能购买。
第二种是建设在集体企业用地或非法占用耕地上。
与我们平时所接触的商品房的区别是，小产权房并没有土地出让金这一块，而且没有开发商在里面搅动，所以一般小产权房的价格要比普通的商品房低很多，局部地区甚至只需要商品房的1/5，也正是因为这个原因，致使大量的城镇居民顶着巨大风险，暗地里购买小产权房。
3.小产权房是否违法
因为小产权房并不能获得国家直接颁发的产权证，于是很多人就以为购买小产权房是违法的，其实这个说法并不正确：
根据国家法律，只要依法办理了相关审批手续，它就是合法建筑，我国法律允许在乡村集体土地上进行住宅的建设。
因此并不是说小产权房就是非法的，只是因为小产权房有许多的限制性，而现在有部分小产权房在销售上和法律相冲突而已，根据我国法律，乡村集体所有土地使用权是不能出让或者出租于非农业建设，农村宅基地。
4.小产权房的风险
通过上面的描述我们知道：乡产权房只能在集体成员内部进行转让、置换。并不能向非本集体成员第三人转让或出售。
正是基于小产权房的上述特性，所以城镇居民在购买小产权房是时，会承担有很大的风险：
、由于小产权房不具备商品房的法律性质，所以法律中对商品房的规定是无法运用在小产权房的，所签订的购房合同也是不受法律保护的，一旦购房人和开发商出现了纷争，购房人也无法通过法律途径得到解决，只能凭白损失，而且小产权房放的质量也相对的无法得到保障。
第二、一旦购房人与开发商签订了购房合约和交付款项后，如果上级部门要对乡产权房进行整改、拆除的话，那么购房人就会陷入既已交钱有无法得到房屋的境地。同时由于乡产权房没有合法的产权，购房者也无法得到相应的拆迁补偿。
第三、由于乡产权房屋没有商品房的法律特性，故而其开发实无法得到银行贷款的支持，一旦开发商资金出现了问题，那么这个项目就可能成为了烂尾工程，这对购房者是一个极大的损失，另外，由于开发商没有资质，房屋本身的质量也无法得到保障。
第四、小产权房对房屋有很大影响，是不能用于房产投资的。现在很多人买房是为了，进行房产投资，可是小产权房由于无法得到法律的认可跟保护，无法办理合法产权手续，所以就算购买后也不能转让过户。
后小编提醒，在无法确认自己能承担那样的风险的基础上，千万不要轻易购买小产权房，如果你真的很想要这样的产权房，那么你将户口转到该小产权房所在的村里，这样才能保障自己的利益。
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