[摘要] 2015年一季度，中国房地产市场整体环境发生明显变化。政策方面，中央定调“稳定住房消费”，央行连续降息降准、放宽公积金贷款政策、降低二套房首付并降低税赋等，整体政策环境持续宽松。
2015年一季度，中国房地产市场整体环境发生明显变化。政策方面，中央定调“稳定住房消费”，央行连续降息降准、放宽公积金贷款政策、降低二套房首付并降低税赋等，整体政策环境持续宽松。供需方面，1-2月重点城市市场成交季节性回落，但3月明显回升；而供应端在3月出现调整，北京、上海、武汉等城市商品住宅新增供应明显低于去年同期。土地市场方面，一季度供需同比继续下降，成交结构致楼面价同比下跌。综合环境下，二季度住宅市场走势如何？中指研究院综合研究历史供需变化规律、政策影响及土地市场与住宅市场之间的相互关系等因素，对重点城市二季度市场走势进行预判。预判结果显示，二季度重点城市市场供求均环比增长，特别是多重政策利好将带动需求显著回升，但短期内市场供大于求态势难以从根本上逆转，二季度市场仍以去库存为主，价格在去库存压力下将继续下行。
供应:二季度供应环比季节性增长 同比增速低于一季度
受季节性因素影响，重点城市二季度供应量环比增长七成左右，同比增速低于一季度。土地作为供应量的先行指标，其走势变化对新增供应有显著影响。从历史数据来看，土地成交面积的变化先于新批上市面积一个季度左右。2014年以来土地成交规划建筑面积同比持续负增长，三季度土地成交同比降幅创历史新低，随后四季度新批上市面积同比增速减缓至阶段性低点；四季度土地成交面积降速减缓，2015年一季度新批上市面积同比回升。考虑到土地成交面积增幅在今年一季度再次下滑，影响二季度新批上市面积同比增幅也将随之下行。与一季度相比来看，受季节性因素影响，房企多在二季度加大推盘，市场新批上市面积环比显著回升，预计二季度新批上市面积环比增长七成左右，但去年以来土地成交量持续减少，导致今年二季度重点城市供应同比微幅增长，但增幅低于今年一季度水平。
需求:政策刺激自住型和改善型需求入市 二季度成交显著回升
宽松货币政策刺激需求入市，带动重点城市成交增长。2008年第四季度、2011年末-2012年上半年，央行通过下调存款准备金率、下调存贷款基准利率等方式实行两轮宽松货币政策；政策利好带动后期市场成交增长且政策效果多在1到2个季度后逐步体现。2014年第四季度以来，央行降准、两次降息，货币政策环境再次进入稳健偏松状态；同时调整公积金贷款额度、降低二套房首付比例、二手房转让营业税再减免等调控政策先后落地；此外中央定调稳定房地产住房消费、支持改善性住房需求。整体来看，多轮宽松政策将有效改善市场预期，预计二季度重点城市成交环比增长超过两成，同比增幅将高于一季度水平。
价格:短期市场仍供大于求 去库存压力下价格继续下行
短期内市场仍供大于求，去化压力下二季度百城价格将继续下行。历史数据显示，一季度销供比普遍较高，这与春节期间房企开盘量较少有关。二季度销供比季节性回落。2015年一季度市场供需均回落，百城住宅均价延续去年下跌趋势，一季度累计微幅下跌0.18%。二季度，季节性因素及政策利好等影响市场供需均回升，特别是需求回升幅度明显。但短期供大于求态势难以从根本上逆转，去库存仍是市场重心，预计二季度市场价格仍继续下行。
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