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两会"支持"和"促进"定调2015楼市

——2015年第一季度威海楼市白皮书之政策篇

房天下房天下   2015-04-02 16:51

[摘要] 2015年自开年以来,楼市大动作不断,系列利好政策密集出台,与房地产相关的各类稳消费政策已基本完备,将有力刺激市场去化,促进楼市平稳健康发展。

在刚刚结束的“两会”上,政府工作报告提出“支持居民自住和改善住房需求,促进房地产市场平稳健康发展”,用“支持”、“促进”等说法代替了2014年的“调控”和“抑制”,定调楼市主旋律。2015年自开年以来,楼市大动作不断:国管公积金上调贷款额度,央行降准降息……3月末,被称之为楼市温暖春风的“3·30”政策组合拳出击,二套房首付比例下调,普通住房营业税免征期调整,系列利好政策密集出台,与房地产相关的各类稳消费政策已基本完备,市场人士认为这将有力刺激市场去化,促进楼市平稳健康发展。

威海在政策大环境下,各项政策红利也不断涌现。加之威海被列入中韩自贸区地方经济合作示范区,为威海的各方面发展带来新的机遇,同时为2015年的威海楼市打下了一个良好的开端。

一、2015年季度楼市政策关键词

1、国管公积金调整

继12月31日北京市管公积金上调住房公积金贷款额度后,国管公积金中心也做出了公积金政策的调整。新政规定,借款申请人购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米(含)以下的首套自住住房,贷款高额度调整为120万元,购买套型建筑面积在90平方米以上非政策性住房或第二套住房的,贷款高额度仍为80万元。另外,贷款额度也不再依据个人信用等级上浮。新政自1月1日起实施。

中央国家机关住房资金管理中心在官方网站上发布通知,自3月18日起,缴存职工申请住房公积金个人贷款将出现4项调整。其中,国管公积金贷款账户余额划定线调高至5万元,规定借款申请人购买首套自住住房且贷款受理前1年之内未提取住房公积金的,将原规定的个人账户余额不足2万元按照2万元计算,调整为个人账户余额不足5万元按照5万元计算。

2、央行降准

中国人民银行决定,自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。同时,为进一步增强金融机构支持结构调整的能力,加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设的支持力度,对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点,对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。

3、央行降息

中国人民银行决定,自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

4、《不动产登记暂行条例》实施

3月1日《不动产登记暂行条例》正式落地实施,新版簿册也于部分城市率先启用。业内人士分析,不动产登记不仅将使楼市“家底”透明化,与住房信息联网、房地产税制改革等工作结合,还将有助于房地产调控从之前的交易环节转变到存量环节,形成楼市调控的长效机制。

国务院法制办3月26日发布消息,不动产登记暂行条例具体实施细则(以下简称《细则》)已形成草案,国土部正针对该草案公开征求意见。细则草案共计8章137条,分别就不动产登记机构、类型、程序等内容逐一细化。

5、两会定调楼市:分类指导因地施策

在宏观经济或将迎来更为严峻考验的2015年,房地产业首要任务是保持市场平稳发展,稳定住房消费,为整体经济实现保增长目标提供保障。两会提出要稳定住房消费,促进房地产市场平稳健康发展。稳定住房消费成为加快培育消费增长点的重要组成部分。中央对房地产稳消费的表态,有利于稳定市场预期,提振市场信心。

两会仍将分类指导、因地施策作为2015年房地产政策总基调,同时强调了地方政府主体责任。

6、支持居民自住和改善性需求

住房和城乡建设部新闻发言人倪虹8日在中国政府网接受访谈时说,支持居民自住和改善性需求将是2015年住房政策的重要导向。

倪虹说,今年的政府工作报告提出了六个方面作为消费新的增长点,其中一个就是稳定住房消费。支持居民自住和改善性需求,将是2015年住房政策一个重要的导向。

7、济南公积金新政

3月16日,济南市住房公积金管理中心发布了《关于调整住房公积金贷款首套房认定标准的通知》,文件显示,对于首套自住住房已经结清购房贷款,为改善居住条件购买二套自住普通商品房,申请使用住房公积金贷款的家庭,执行首套房公积金贷款政策,即购买建筑面积90平方米(含)以下的商品房首付比例为20%,90平方米以上的首付比例为30%,贷款利率基准利率执行。该项政策由公布之日起即2015年3月16日开始执行。

8、“闽七条”

3月20日,福建省《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》(“闽七条”)正式实施,通过放宽首套房首改房认定标准、降低首次申请住房公积金贷款首付比例、下调贷款利率等方面鼓励住房消费。

福建省的新政策要求降低首次申请住房公积金贷款首付比例,针对首次申请住房公积金贷款购房者,首付调整至20%,首付款的大幅减少将明显改善其购房能力,尤其是对资金实力有限的购房者。针对已还清首次住房公积金贷款的,可以申请第二次住房公积金贷款,贷款利率基准利率上浮10%调整为基准利率,这将明显支持改善性需求的购房信心。

9、农村土地制度改革试点工作启动实施

作为一项事关全局的重要改革,我国农村土地制度改革试点工作在完成顶层设计、法律授权基础上,正式进入启动实施阶段。

3月25日,农村土地制度改革三项试点工作部署暨培训会议召开,根据中央《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》,国土资源部成立了由部长任组长的试点工作领导小组及办公室并会同相关部门建立共同推进试点的工作机制。

10、两部委要求优化住房供应规模

为支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展,3月27日,国土资源部、住房城乡建设部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》),要求各地合理安排住房及其用地供应规模,优化住房及用地供应结构,统筹保障性安居工程建设,加大市场秩序和供应实施监督力度。

11、二套房贷首付比例下降

央行、住建部、银监会30日联合下发通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,低首付款比例调整为不低于40%。

同时,缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,低首付比例下调为20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,低首付比例为30%。

12、购两年以上住房出售免征营业税

3月30日,财政部出台新政:个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

二、2015年季度威海楼市政策关键词

1、山东放宽二套房公贷限制

2月9日,记者从住建厅了解到,山东省已经制定下发了相关文件,放宽了公积金贷款条件,表明设区市可根据当地实际情况,研究制定首套房和改善型自住住房公积金贷款认定标准。“通俗了说,就是公积金贷款也可参照央行、住建部相关文件执行,首套房利息还清后,购置第二套房时,首付款比例和利率适当下调。各地市是否调整,还要看当地的房价、资金和住房市场需求等情况。”住建厅公积金处负责人告诉记者。

2、山东将推行公积金异地贷款业务

3月下旬,山东省住房和城乡建设厅发布消息称,今年底前山东省将全面推行公积金异地贷款业务。

山东省将禁止住房公积金个人贷款收取保险、公证、新房评估等费用,取消以所购住房向担保公司进行抵押反担保、借款人只能选择担保公司担保等强制性机构担保收费;实行以所购住房抵押为主,为贷款职工提供可自主选择的多种担保方式。

3、山东开工建设保障房

记者从山东省住房城乡建设工作会议上获悉,2014年,山东省开工各类保障房31.6万套,基本建成19万套,其中改造棚户区2622万平方米、23.9万户,保障房建设连续5年超额完成国家下达任务。2015年保障性安居工程计划开工54.5万套,基本建成23.5万套;其中棚改开工46.6万户,数量多。

4、不动产登记新规实施 威海二手房交易同比增12%

3月1日,《不动产登记暂行条例》正式开始实施。山东大学(威海)营销管理研究中心数据显示,综合前两个月的数据,我市二手房市场交易量同比增长12%,属合理增幅,未出现“抛售潮”迹象,而业内人士也普遍认为,不动产登记对房价下跌作用有限。

5、央行降息 3月1日后贷款将按照新利率执行

央行近日宣布,自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%,一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。

住房公积金管理中心工作人员表示,按揭购房者并不能立即享受到此次降息带来的福利,因为公积金贷款利率于每年1月1日调整,那时才能按照新的贷款基准利率予以调整。

我市各家商业银行执行新个人住房贷款利率的时间也有所不同。威海市商业银行于每年1月1日执行新的个人住房贷款利率,青岛银行则于放款成功一年期满后执行新的个人住房贷款利率。

业内人士表示,不管是公积金贷款还是个人住房贷款,申请人若办理贷款,银行于3月1日后放款成功,都将按照新的利率执行。

6、市房地产测绘中心出具房产测绘报告

3月24日,市房地产测绘中心为我市一企业测绘出具了一份房产测绘报告,市住房保障和房产管理局对该报告审核备案,这是我市份经审核备案的测绘报告。这份房产测绘报告,是威海友邦汽车零部件制造公司委托市房地产测绘中心测绘制作。

据介绍,房产测绘成果审核主要内容包括,测绘企业是否具有房产测绘资质、测绘成果的适用性、界址点的准确性、面积测算的依据与方法。测绘成果审核承诺时限为5个工作日,复杂疑难案件多不超过10个工作日,审核工作不收取任何费用。

7、威海被写入中韩自贸协定

2月25日,在中韩两国草签的《中国-韩国自由贸易协定》中,明确提出“缔约方同意充分利用中韩自贸区的成果,促进地方经济合作,将威海与仁川自由经济区(IFEZ)作为实施合作项目的示范区……”

这是我国十多年来对外商谈自贸区的重大创举,威海由此成为被写入自贸协定的中国城市,开创了双边自贸区建设的先河。

根据中韩自贸协定地方经济合作条款,威海与仁川自由经济区在包括但不限于以下领域探索和实施合作,如贸易、投资、服务、产业合作。在中韩自贸区框架下地方经济合作方面,发挥示范和引导作用。

8、威海荣获文明城市称号

2月28日,精神文明建设工作表彰暨学雷锋志愿服务大会在北京人民大会堂举行,我市荣获第四届文明城市称号,综合测评成绩在60余个新参评地级市中名列。市委书记、市人大常委会主任孙述涛赴京出席大会领奖,受到习近平总书记接见,作为文明城市的代表在大会上发言。

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