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直管公房管理处:规范管理让国有资产保值增值

威海晚报   2014-11-14 09:15

[摘要] 作为国有资产,市场化经济下的直管公房必须实现保值增值。为此,今年以来,市住房保障和房产管理局下属单位——市直管公房管理处,进一步加强公房管理,通过建章立制、转变经营思路、盘活存量房产等方式,按照市场经济规律来经营管理直管公房,加快推进直管公房市场化步伐,更好地为我市经济建设和人们的居住生活服务。

作为计划经济时代行政配置体制下公共积累的一种产物,肩负着福利分房和住房保障社会职能的直管公房已有50多年历史。几经变迁,目前,我市直管公房现存量并不多。

作为国有资产,市场化经济下的直管公房必须实现保值增值。为此,今年以来,市住房保障和房产管理局下属单位——市直管公房管理处,进一步加强公房管理,通过建章立制、转变经营思路、盘活存量房产等方式,按照市场经济规律来经营管理直管公房,加快推进直管公房市场化步伐,更好地为我市经济建设和人们的居住生活服务。

建章立制

直管公房管理有了“硬杠杠”

直管公房,是特殊历史时期的产物。随着经济体制改革的不断深化,住房制度改革和住房保障制度的建立,直管公房的基本属性也发生变化,而受思想观念、管理观念及法律依据不足等因素影响,我市的直管公房管理方式、管理手段还是沿用旧方式,与市场经济的新形势极不相适应。

为规范直管公房租赁秩序,市直管公房管理处结合我市实际,经过省内调研,并广泛征求承租户的合理建议,开始起草《威海市市级直管公房管理办法》。目前,草案已经完成。

新制定的管理办法作为我市直管公房管理领域的规范性地方法规,涉及面广,影响力大。办法对非住宅公房公开招租和住宅公房承租人条件、出售等做出了详细规定,进一步明确了直管公房管理的责任主体和管理职责、规范了直管公房租赁行为、严格了直管公房出售审批、明确了直管公房租金收入的管理模式,将有效解决目前直管公房管理过程中面临的诸多问题。

公开招租

非住宅直管公房走向市场

多年来,因为历史原因,非住宅直管公房多是通过找关系、托人情租赁,租金价格远低于市场价格。不走向市场,非住宅直管公房租金无法提高,国有资产流失。此外,招租过程不透明,容易导致暗箱操作。

实现公房租金市场化是非住宅直管公房市场化的核心。为此,今年,该处对非住宅直管公房租金市场化进行了大胆改革,对所管理的非住宅公房进行了全面摸底调查,并进行分类、造册、建档,排除机关事业单位使用,实行政府定价等四类非住宅直管公房外,其余非住宅公房全面推行市场公开招租。在委托有资质的房产评估机构对租金底价进行评估后,该处制定了《威海市直管公房管理处关于非住宅公房市场公开招租实施方案》。

在非住宅直管公房公开招租过程中,原来的承租户腾房工作最难开展。尽管招租方案明确原承租人优先承租的原则,但因为租金提高,一些承租人就以各种理由拒绝腾房。

今年,位于纪念路一处房产到期后,原承租人以种种理由不愿意腾退,该处工作人员经过两个多月的反复登门做解释、说服工作后,这名承租人同意腾房。最终,工作人员特意为这名承租人留出了半个月的搬家时间,赢得对方好评。

经过细致的思想工作,今年到期的4处非住宅直管公房全部腾空。7月28日,我市非住宅公房市场公开招租当日首次开槌。在首次招租的4处非住宅公房中,两处直管公房以高于租金底价中标,另外两处流标,将再次进行招租。这标志着我市非住宅直管公房正式走向市场。

首次招租,为我市非住宅直管公房市场化管理提供了“模板”。今后,到期的非住宅公房都将陆续公开招租。

整顿清理

严查直管公房违规转租

承担着社会无房户或单位无力解决住房困难的无房户住房保障工作的住宅类直管公房,因为月租金仅有市场价的十分之一,我市很多直管公房承租人租住了公房,就取得了长期饭碗,租赁关系成了“终身居住制”。老人逝世后后代继续住,甚至有的转租出去,租住公房变成了增加收入的渠道。此外,私下或公开倒卖现象也不鲜见,这些都极大地扰乱了直管公房管理秩序。

为进一步加强住宅直管公房的管理工作,该处起草了《住宅直管公房清理整顿工作实施方案》,确定了清理整顿的详细工作。随后,经过摸底,该处发现全市335户住宅直管公房中,40余户存在转租现象。对于违规转租的情况,该处逐步开展清理整顿。

此外,该处准备将住宅类直管公房纳入我市公共租赁住房体系。符合条件的承租人按照规定申请公租房。该处负责人表示,把住宅直管公房租给住房最困难的群众是房管工作人员的愿望。

直管公房经营管理的基本原则是“以租养房”。由于现存国有直管公房多为破、旧房屋,维修成本不断上升。我市直管公房租金水平近些年虽作过一些调整,但人工、物资等维修成本增长幅度远超过租金增长。栖霞街65套公房去年的租金仅3.1万元,而投入的维修、维护费用却高达20余万元。

加强管理

全面提升服务水平

直管公房推向市场,租赁双方就是双向选择的平等关系。因此,经营管理单位的服务就显得尤为重要。为提升服务水平,今年以来,该处加大自身队伍建设,在内部建章立制,重新明确了科室职责、工作任务、办事程序等,不断创新服务方式。

在租金缴交方式和维修服务上,针对住宅类公房老弱病残承租群体行动不便、交租困难的问题,该处积极推行“亲情服务”,指派专人负责,定期登门收取房租。同时实行午间值班制度,方便市民办理缴费等服务。今年4月1日起,市级廉租房、公租房及其他公房租赁户可以开通银行缴费业务,在办理借记卡、签订代收代缴房租协议后,银行会根据房屋租赁合同定期从租赁户借记卡上扣缴房租。

在南曲阜公租房维修上,该处创新思路,通过小问题委托物业服务企业协助快捷维修工作,实现了小问题物业服务企业解决、大问题相关维修人员负责的维修制度,极大方便了承租人的生活。

相信随着《威海市市级直管公房管理办法》的出台和各项管理制度的逐步建立健全,我市的直管公房将更加规范、有序,我市所有的直管公房都将焕发新的生机与活力。(记者郑晓蕾通讯员岳常刚)

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