[摘要] 近日，合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌在做客《新华有约》节目时表示，“金九银十”历来是开发商冲击全年销售业绩的重要节点，在全市供应增加，销售压力倍增的前提下，开发商受制于销售业绩及资金压力，为拉动项目销量，会主动寻求应对市场的策略，积极定价，优惠促销也将加大。
新华房产9月3日广州讯（记者赵毅）刚过去的8月，由于限购持续、信贷政策依旧偏紧，广州的房地产市场并不像往年一样“火热”，取而代之的是成交淡库存高。在这样的背景之下，楼市传统推货、销售旺季“金九银十”自然成了市场关注的焦点。近日，合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌在做客《新华有约》节目时表示，“金九银十”历来是开发商冲击全年销售业绩的重要节点，在全市供应增加，销售压力倍增的前提下，开发商受制于销售业绩及资金压力，为拉动项目销量，会主动寻求应对市场的策略，积极定价，优惠促销也将加大。
金九银十将掀“价格战”
据房王网统计数据显示，2014年8月广州十一区网签一手住宅4182套，环比7月3893套上涨7.4%，同比下跌30.6%；成交面积486276平方米，环比上涨10.1%，同比跌23.7%。
“广州上半年直到7、8月份成交清淡，相当于2008年最差的时候。上半年，成交淡库存高的背景下，房价已有明显松动，开发商以价换量、优惠促销的措施较往年有所增加。”
从市场的供求关系来看，龙斌分析指出，8—9月市场的供应量增加，据阳光家缘显示，目前广州11区可售货量有880万方左右，按照1—7月份的消化规模，预计需要13—14个月，特别是外围区域的供应压力加大，开发商面临激烈的竞争。
据合富辉煌研究报告显示，上半年上市房企中仅有6家完成了制定的销售目标，在这样的背景下，金九银十也悄然到来。根据合富辉煌（中国）市场研究部监测，预计2014年十一黄金月广州十区可以推出的新货约11000多套，另外新塘也有超过2000套新货可以推出市场，再加上市场上的存量，整体上货量充裕。
此外，今年“金九银十”广州预计将有129盘推出新货，同比2013年金九银十期间推新总数（104盘）涨幅达19%。相较于今年七八月推盘总数（共64盘）涨幅达50%。其中老盘加推71个，全新盘58个，全新盘占比44%。
“今年的金九银十开发商会主动寻求应对市场的策略，采取一些积极的定价措施，尽可能的满足市场能接受的价格。也可能会针对一些特殊的情况，例如首付分期，给首次置业或者换房者降低门槛。”龙斌表示。
刚需购房者不妨多看楼一到市场调整期，购房者观望情绪蔓延，因为很多买家都有“买涨不买跌”的心态，对于购房后房价是否还会下跌表示担忧。
对此，龙斌认为，从这些年来看，房价有涨有跌，总体在波动中前行。对于购房者来说，很难从波动的市场中判断最底部的价格。
正如他所说，2008年金融海啸，导致大部分的楼盘跌价20%，但到了2009年又来了个逆转，整个市场上升20%—30%，2011年底至2012年初，由于国家收紧货币政策再次导致房价下跌。但是到了2012年下半年至2013年，市场又上升20%-30%。
尽管市场的波动影响着房价的涨跌，也带来了许多不确定因素，但在龙斌看来，今年下半年可能会成为房价回升的一个重要阶段。他建议自住型买家不妨多去看楼，现在入市应该是好的选择。
“我们看到影响市场的两个大的因素，政策因素、信贷房贷因素，都发生了变化，政策变化一定会带来市场的变化，今年最紧张的信贷环境经过上半年两轮定向宽松已经是有所改变，而且有的城市已经开始调整了房贷政策，如果就此延续下去可能会带来整个信贷环境的变化，而这两大因素目前来看已经朝好的方向变化，这种变化相信会对市场的预期产生潜移默化的作用。”
房贷政策成去库存关键
龙斌认为信贷和房贷这两个因素将影响市场走向。“大部分限购的城市都已经开始松动，广州现在仍然没有松动迹象，此外，信贷虽略有放松，但并未对市场产生根本性的变化。”
龙斌指出，今年去库存已成为重要课题。从7月底8月初的数据统计，库存量达到近年来位。通过合富辉煌监测的20多个重点城市的去化周期来看，这些城市的存量基本上要消化18个月以上，整个库存消化的速度已到历年来次高的位置。
“近期，很多城市取消或者调整限购政策，间接来看就是去库存的过程，这当中很关键一点就是贷款的政策。”龙斌表示，“目前来看，广州贷款政策仍十分严格，‘认房又认贷’抑制了大部分改善型需求和自主型需求的购房者。贷款政策目前是解决去库存的关键，所以房贷政策应该根据经济形势的变化而进行调整。”
整个市场供大于求，同时，金融政策、限购政策又制约了正常需求的释放，导致市场低迷，成交量急剧下降，在这样的市场环境下，房企也在积极的寻求办法，最近一些大型房企推出了诸如“全民营销”的营销方式并大力推广。
对此，龙斌认为，现在的开发商更关心产品如何更快的销售出去，如何更精准的找到客户，例如全民营销，将所有的资源加以利用，实现销售对接。
“当然，对于一些大型开发商来说，旧业主多、客户多都能够获得更多成交的机会，但是如果将所有市场上的营销人员都放入楼盘进行销售，也会引发一系列问题。”
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