[摘要] 由市房地产协会历时数月起草制定的《关于促进威海养老地产健康发展的调研报告》已经出炉，报告在实地调研国内不同地区多个养老地产项目基本情况及运作模式的基础上，结合国外发达国家发展养老地产的经验和成果，综合分析我市发展养老地产面临的形势，就我市养老地产健康发展提出了多项对策与建议。
记者获悉，由市房地产协会历时数月起草制定的《关于促进威海养老地产健康发展的调研报告》已经出炉，报告在实地调研国内不同地区多个养老地产项目基本情况及运作模式的基础上，结合国外发达国家发展养老地产的经验和成果，综合分析我市发展养老地产面临的形势，就我市养老地产健康发展提出了多项对策与建议。
威海养老市场需求基础大
据了解，2013年我国老龄人口达到了2.02亿，老龄化水平达到14.8%。另据估算，今后20年，我国将年均增长老年人口1000万，到2053年，老年人口将达到峰值的4.87亿，占总人口的34.8%，届时每3个人当中就将有1个60岁以上的老年人，老年人对适老型产品特别是住宅的需求将大大增加。
报告指出，2013年底，威海市60周岁以上的老年人共有57万人，占全市总人口的22.8%，远远高于、全省平均水平，并且以每年3%的速度增长，对养老产品特别是对适老型住宅的需求更为迫切。
按照国家依据国情倡导的9073养老比例推算(即90%的老年人通过自我照料和社会化服务实现居家养老，7%的老年人通过社区组织提供的各种专业化服务实现社区照料养老，3%的老年人通过入住养老机构实现集中养老)，威海市老年人居家养老的需求约为51.3万人，社区养老的需求约为3.99万人，机构养老的需求为1.71万人。
由于经济社会的转型和计划生育政策促使家庭规模日趋小型化，“4-2-1”家庭结构普遍。规模缩小、成员流动以及结构变化使传统家庭的养老功能弱化，将促使普通家庭对新型养老的需求与日俱增。
瓶颈因素影响未来发展
报告指出，我市的房地产市场过去几年发展的主要方向一直是依托威海良好的自然环境打旅游牌、休闲牌，吸引外地群体来威购房。随着国家宏观调控政策的频繁出台，我市房地产业也随之进入调整期，面临着转型和突破。
我市养老地产从2007年开始起步，但进展缓慢，全市与养老地产沾边的项目较少。
从2012年开始，我市开始出现了大幅拿地开发养老地产的趋势。锦祥享老中心、丰荟地产、盛泉地产拿地规模均在100亩以上。在开发的方向上，参考了国内外现有模式，既有养老中心，也有集中式公寓和社区公寓等。
报告认为，同其他地区一样，我市养老地产业也普遍面临着发展的瓶颈。
一是异地医保报销难。异地医保报销目前还有较大困难，使不少老人在选择异地养老方式时存在后顾之忧。
二是护理及管理人才匮乏。养老，服务是根本。因此除设施等硬件要求外，能为老年人提供家政、餐饮、娱乐、医疗、康复等颐养天年一条龙服务的地产才能是真正意义上的养老地产。服务需要人才，然而据调查，目前护理专业人员极少，多为下岗职工或进城务工人员，素质不高;工资低，工作累，社会地位低等因素，导致人员流动性过大，群体不稳定。
此外，养老地产还存在盈利模式缺位的问题。由于目前并无政策上的支持，开发商只能以商业开发拿地，这样必将抬高养老地产的成本。由于此类项目缺乏短期变现能力，不能滚动开发，制约了开发商在养老地产开发方面放开手脚大干一场。
面临跨界整合困难
养老地产开发除了建筑本身要求更高，涉及到诸如电梯、休息空间、建筑采光等等更多特别专业的设计之外，还要横跨养生、护理和治疗等多个专业领域，而这些领域进入台阶都相当高，要形成规模和体系就更是难上加难。在这样的情况之下，养老地产如果只是紧紧介乎于开发层面，其开发出来的产品最终还是停留在普通房地产的开发水平之上。
报告在总结市房协及房企代表前期对国内养老地产项目密集考察的结果后认为，目前国内可学习、借鉴的成功模式较少。养老地产项目在盈利模式上，包括投资者自持、出售以及出售与自持相结合等方式。运营中则分为两种主要方式，即住宅建设与社区管理相结合、住宅建设与社区管理相分离。据了解，尽管上述方式各有优劣，但给投资者带来的资金和运营压力均较大。另外，养老地产的投资回报周期相当长，若没有足够的资金实力或外部融资支撑，投资者承受的压力很大。尽管养老地产在国外不乏好的模式，但在国内相对成功的案例相对较少，国内目前很多养老地产项目也都处在没有盈利的尴尬状态之下。
政策扶持有待完善
据了解，到目前为止，国家层面虽然先后出台了多项鼓励养老产业发展的政策文件，主要的政策与制度有《中国老龄事业发展“十二五”规划》，国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》，民政部、国家发改委《关于开展养老服务业综合改革试点工作的通知》，住建部等多部门联合印发的《关于加强养老服务设施规划建设工作的通知》以及国土部《养老服务设施用地指导意见》，但支持和扶助的对象偏重于非营利性养老机构和养老管理机构。
报告指出，国家在税收方面明确了对非营利性养老机构自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税，对符合条件的非营利性养老机构按规定免征企业所得税;而对盈利性养老机构建设只做出了要减半征收有关事业性收费的规定。在土地政策方面，则明确了非营利性养老机构与政府举办的养老机构享有相同的土地使用政策，可以依法使用划拨土地或农民集体所有的土地;而对盈利性养老机构建设用地，则规定要依法办理有偿用地手续。
此外，在相关补贴政策方面，明确了建设性一次性补贴和床位运营补贴的对象仅为非营利型养老机构和养老管理机构。而我市目前的状况除养老政策和制度基本依据国家相关条例外，仅出台了《关于加快社会养老服务体系建设的意见》。
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