[摘要] 城市化指的是人的城市化。人的流动追逐的是就业机会、发展前景，而不是高楼大厦，现有筑巢引凤（先有楼，后有人）的思路却完全背离了这一现实。
■一家之言
城市化指的是人的城市化。人的流动追逐的是就业机会、发展前景，而不是高楼大厦，现有筑巢引凤（先有楼，后有人）的思路却完全背离了这一现实。
近日，据国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心调查显示，12个省会城市拟建55个新城新区，其中的一个城市就要建13个。同时“新城热”正从省会向地级市、县级市逐渐下移，90％的地级市正在规划新城新区，部分城市新城总面积已达建成区的7.8倍，县域及开发区内新城建设也在升温，“空城”“睡城”“死城”等现象频现……
平地造新城是中国近几十年城市化中的典型现象。以深圳与上海浦东为例，都通过重新定位、规划取得了巨大的发展。二者模式也成为各地城市争相效仿的榜样。
随着人口的流入，城市必然面临建筑面积上的扩张，但通过拆旧城还是建新城，则有不同的路径。近几十年，地方政府在两者均有侧重。
相对来看，市中心的旧城，虽然土地更值钱，但原有格局已成，改造的难度大。更麻烦的问题是拆迁的难度比征收农民土地更大，地方政府从中低征高卖获得的利润也不如征收农地多。而建新城不仅成本低、高，城市规划的自由度更大。
设想总是美好的，但总要面对现实。建新城的难点在哪里？城市化指的是人的城市化，在统计上，城市化率也是以常住人口的非农比率作为指标。一个地方要城市化就必须要有人。虽然京沪等一线城市一直限制外地人口的流入，但现实是，中国没有那么多人。中国现在有14亿人，超过一半成为城市常住人口，以70%的城市化率计算，城市人口也不过10亿，未来可转移到城市的农村人口不到3亿。而新城新区的规划人口已经超过30亿，这些新城新区到哪里去找这么多人填充？
人至关重要，规划中的预期人口不能落实，城市的建设就无从谈起。因为城市建设需要钱，而投资商则要看到发展前景。在市中心，生活与商业氛围已经成熟，只要可以成功拆迁，土地总是不愁卖出去的，建出来的住宅、商场总是不缺人气。只要拆迁成本与开发商相对靠谱，总可以融到钱。但新城却不行，没有人气，城市就没有发展，新城的未来是繁荣的浦东，还是空城鄂尔多斯？两者的投资回报是判若云泥。
事实已经证明新城新区的不可靠。即使在浙江这样经济发达、房地产价格偏高的省份，其超过一半的县级行政区的常住人口都处于净流出状态。地产商恒大一直致力于三四线城市的地产开发，但2013年不得不重返一二线城市拿地，而万科以一二线城市为点，向下延伸的发展战略也同样受阻，因为三四线及以下的城市缺乏足够的人口流入，供给已然过剩。这进一步恶化了这些新城新区的发展前景。
我们要明白，人的流动追逐的是就业机会、发展前景，而不是高楼大厦，现有筑巢引凤（先有楼，后有人）的思路却完全背离了这一现实。城市的领导者们光看到开发浦东带来的城市面积扩张、人口流入，却没看到浦东的先天区位优势、后天招商引资带来的就业机会，建大楼而没有引进就业机会，这是出现鬼城、空城的根本原因。
所有这一切，又与中央政府限制大城市扩张、推动中小城市发展不谋而合，大量的建设用地、银行信贷、企业债券发行等指标被投放到中小城市、中西部城市，这是地方政府热衷设新区造新城的政策背景。要改变这一点，就要解除束缚在大中型城市的扩张枷锁，让人可以流向市场需要的地方。地方政府要做的事情就是“人走向哪里，路就通向哪里；人在哪里工作，房子和写字楼、商场就盖在哪里”。就算要有平地起新城这回事，那是产业发展前景和劳动力最希望流入的城市才需要考虑的。其他城市只要经营好目前的城区，不让人口出现净流出，就是非常难得的。
□聂日明（上海金融与法律研究院研究员）
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
