[摘要] 4月10日至13日，北京春季房展在北京展览馆举行。4月11日上午，活动组委会举办了生态宜居城市发展论坛，住建部、中房协相关专家及威海市建委副主任孙麟分别发表主旨演讲。
4月10日至13日，北京春季房展在北京展览馆举行。4月11日上午，活动组委会举办了生态宜居城市发展论坛，住建部、中房协相关专家及威海市建委副主任孙麟分别发表主旨演讲。孙麟在题为《发展优质特色地产共享生态宜居生活》的演讲中，就威海房地产业发展现状及前景做了精彩论述，认为威海房地产业正迎来转型升级和跨越发展的机遇期。
楼盘外销比例超过一半
孙麟在演讲中指出，过去数年来，威海房地产业一直保持健康有序发展，已经走过单纯满足居住功能的初级阶段，进入满足改善性需求的多元化、特色化、品牌化发展阶段，呈现出总体平稳、结构合理与外销比例高这三个基本特征。
首先，从房地产投资来看，近五年威海房地产投资没有出现大起大落，基本处于增长状态，投资额由2009年的158亿元增长到2013年的170.3亿元，年均增长3.2%;其次，从房地产消费结构来看，威海房地产主要以满足刚性和改善性居住需求为主，居住、度假、投资、养老比例分别为56%、19%、10%和8%，投机或投资比例不高，新建小区90平方米以下普通商品房供应量占到70%，基本没有“泡沫”;其三，从销售结构来看，威海房地产外销(外地购买和国际购买)比例一直在50%以上，其中中心城市商品房及住宅外销比例均在30%以上，高峰期超过40%。
未来发展前景广阔
党的十八大明确提出“促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展”，把城镇化提高到新的战略高度。去年11月以来召开的十八届三中全会、中央经济工作会议、城镇化工作会议，以及山东省城镇化工作会议、山东省住房城乡建设工作会议等，都明确指出城镇化是现代化建设的重要任务，是扩大内需潜力所在，必须积极稳妥地推进城镇化，着力提升城镇化发展质量。
孙麟介绍说，威海市委、市政府高度重视新型城市化工作，根据威海地域相对狭小、发展相对均衡的现状，审时度势地提出了“全域城市化、市域一体化”战略，确定了“中心崛起、两轴支撑、环海发展、一体化布局”的空间发展战略，去年7月初专门召开了全市城市化工作会议，积极破除户籍、社保、土地流转等方面的体制机制障碍，全力推动东部滨海新城、双岛湾科技城、威海南海新区、好运角旅游度假区、乳山滨海新区、里口山风景名胜区等六大重点区域和10个省、市级示范镇开发建设，城市建设进入整体加速发展阶段。
四大因素推动升级转型
随着以人为核心的城市化进程不断提质加速，威海房地产业迎来转型升级和跨越发展的机遇期。孙麟认为，这主要依赖于四项因素的推动：
一是全域城市化的推动力。根据《威海市新型城市化发展纲要(2012-2020)》，威海市将着力推进规划全域覆盖、交通全域畅通、社会公共服务全域均衡和农村居民市民化，力争城市化率每年增加2个百分点左右，到2020年达到75%，市域农业人口市民化进程基本完成。可以预见，伴随而来的将是巨大的刚性住房需求。
二是生态环境的吸引力。威海市生态环境优越，拥有山、海、岛、礁、林、泉、滩等自然资源，建成区绿化覆盖率、人均公园绿地面积等指标全省，全年空气质量优良天数达到342天，空气质量优良率100%，拥有刘公岛、成山头、昆嵛山等一大批景点名胜，对旅游、养生和置业群体的吸引力将日益凸显。
三是商品住宅价格的“洼地效益”。威海房地产市场不存在明显“泡沫”，与青岛、烟台、日照等沿海城市相比，商品住宅价格相对处于低位，“洼地效应”显著，投资价值较大。
四是胶东半岛城市群的“同城效应”。按计划，今年内青烟威荣城际铁路将建成通车。届时，胶东半岛城市群“1生活圈”将成型，青烟威“同城效应”将显著增强。
多元化地产体系将形成
在展望威海房地产业未来发展特点时，孙麟分析说，今后一个时期，威海房地产业将以新型城市化为载体，以住宅产业化为导向，以优质、低碳、智能、宜居为内核，健全住宅保障体系和供应体系，构建保障性安居工程为基础、优质商品住宅为主体、旅游养生地产为特色、经营性商业地产为亮点的多元化地产体系，促进房地产业和城市发展良性互动和转型升级，让更多市民共享生态宜居城市生活。
他认为，一方面，在中心城市和次中心城市，以实施《房地产开发项目建设条件意见书》为抓手，按照“限制低端、支持中端、鼓励高端”的原则，严格限制普通地产项目开发，精挑细选，严格标准，鼓励名优企业打造威海养老、旅游、商业等不同地产形态的标志性项目，确立城市建设的新标准和新高度。
另一方面，在重点区域和示范镇，以大规模建设新型社区为抓手，按照“就地改造一批、集中建设一批、分类引导一批”的思路，积极采用分散式垃圾处理设施和可再生能源建筑应用技术，迁村并点，梯次推进，高标准建设新型社区。到2015年，建成新型社区49个;到2020年，建成新型社区234个，农村居民市民化进程基本完成。
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