[摘要] 不知不觉间，股价创三年新低的万科A已经反弹近20%，在此期间，上证指数却一度失守2000点，地产股在沉寂许久之后终于迎来了短暂的辉煌。在简单调控无法使得房地产的泡沫化趋势出现根本性扭转的背景下，政策看似已经稍微有了些许松动。
不知不觉间，股价创三年新低的万科A已经反弹近20%，在此期间，上证指数却一度失守2000点，地产股在沉寂许久之后终于迎来了短暂的辉煌。在简单调控无法使得房地产的泡沫化趋势出现根本性扭转的背景下，政策看似已经稍微有了些许松动。v
对于国内的房地产企业来说，2013年无疑是丰收的一年，销售额达千亿元的俱乐部成员数量有望翻番，同时重点城市的商品房销售规模和新房价格也不断刷新纪录。中指院百城房价指数也首次突破万元整数关口，无论供给还是需求，房地产都继续呈现着热火朝天的迹象。v
但股市却大相径庭，房地产指数2013年全年收跌，以万科为首的地产股纷纷创下阶段性的历史低位，跌破净资产的房企更是层出不穷，业绩的高增长与低迷的股价形成鲜明对比。虽然悲观预期弥漫市场，但在保增长的前提下，作为整体经济最核心的房地产情形似乎没有那么坏。v
冰火两重天v
尽管2013年政府出台了稳定房价、抑制投机需求为核心的新“国五条”，各地的限购措施也依旧继续，但政策调控不断加码并未使楼市受到多大影响，“地王”接连出现，土地出让金持续飙涨，房价“高烧”不止，新“国五条”的调控目标事实上已经基本落空，上市房企飘红的业绩无疑是的注脚。v
3月6日晚间，万科A公布2013年年报。2013年，公司实现营业收入1354.19亿元，同比增长31.33%；归属于上市公司股东的净利润151.19亿元，同比增加20.46%；由于业绩靓丽，万科大幅提高了分红派息力度，每10股派送现金股息4.1元，现金分红占合并报表净利润的比例较上年翻番。v
与万科一样，保利地产的业绩快报显示，公司2013年营收923.33亿元，同比增长34%；实现归属于上市公司股东的净利润107.7亿元，同比增长27.63%。在已经发布业绩报告或者业绩预告的企业中，预增成为房企的主流。v
研究机构克而瑞公布的数据显示，2013年由于大体量扩张的规模效应显现，国内大型房企业绩普遍超水平增长，千亿房企扩张至7家，销售额超500亿元房企升至21家。v
值得一提的是，在业绩飘红的同时，由于拿地成本逐步高企，上市房企毛利率下降的趋势暂时无法扭转。以万科为例，尽管公司销售金额再创新高，但报告期内万科房地产业务结算毛利率为23.69%，较2012年下降3.72个百分点。而保利地产2013年营业收入增速明显高于利润的增速，其全年的结算毛利率水平显然同样下降。v
虽然业绩靓丽，但市场似乎并不领情。2013年申万地产指数下跌12.68%，同期上证指数跌幅不过6.75%。在股价不断创下阶段性新低的同时，曾经发布定增预案的房企都面临价格倒挂的局面。v
根据Wind的统计，自2013年8月到2014年3月12日，共有39家上市房企发布定增预案，其中19家房企的股价已经跌破预期中的定增发行价，阳光城价格倒挂甚至已经超过了40%。v
2014年1月10日，荣盛发展发布公告称，定增方案公布后二级市场股价低迷，且股价已低于发行底价较多，未来发行将面临较大的销售压力，公司经研究决定撤回再融资申请文件。资料显示，荣盛发展原计划以不低于12.93元/股的价格发行不超过3.48亿股，募资不超过45亿元，虽然大股东也曾增持护航增发，但最终低迷的股价还是让定增计划胎死腹中。v
实际上，荣盛发展的业绩并不差。在终止定增一个月之后，公司发布的业绩快报显示，2013年荣盛发展实现营收191.71亿元，同比增长42.9%；实现归属于上市公司股东的净利润29.06亿元，同比增长35.8%。在业绩确定性增长的背景下，资本市场是过度悲观了？v
预期过于悲观v
“这样预期，显然是过于悲观了。”中信建投房地产分析师苏雪晶此前表示，万科的市净率逼近1倍，这样的估值水平连行业周期启动前都未曾见到过，表明市场认为，未来行业会出现30%以上的价格调整，同时行业大拐点已经显现，但这种预期显然是过于悲观了。v
2013年是房地产开发商辉煌的一年，但资本市场炒作的是未来的预期，在流动性收紧的前提下，主流资金对地产股的态度慎之又慎。还是以万科为例，据Wind统计，基金持仓与2013年三季度末相比，减仓的83家减持了1.77亿股，而增持的27家增持数不过4575万股。v
对于高负债的房企来说，流动性紧张有着直接的影响。在2013年银行隔夜拆借利率一度飙升至30%的情况下央行仍不放水，这对融资主要依靠银行的房企有着无法估量的影响，也正是在此之后，先是万科4亿美元入股徽商银行成为其单一股东，随后恒大地产通过二级市场收购约4.03亿股华夏银行股份，成为其第五大股东。v
虽然参股银行的房企都表示不为融资，但成为银行股东无疑为以后的融资提供了便利。除了无法控制的流动性，高涨的地价成为上市房企的另一个隐痛。由于土地市场价格的影响，开发商的毛利率正在无可避免地持续下滑。v
据Wind统计，已经公布2013年年报的上市房企平均销售毛利率只有31.74%，而2013年三季度平均35.49%的毛利率已经创下近四年来的单季新低。这意味着土地及建筑成本的增加已经超过了房价的上涨速度，尤其是持续攀升的土地价格成为制约房企毛利率的直接诱因。v
中指院指出，2013年土地市场延续了2012年下半年快速回升的态势。300市县土地出让金同比增幅超过50%，楼面均价涨幅超过20%；企业加速土地储备，拿地金额前10的企业中有6家较2012年增长超过1倍，前4名万科、绿地、恒大、保利拿地金额超过500亿元。v
而且，此次开发商拿地的重点集中在一二线城市，这也导致土地成交价溢价大幅提高，地王频出显然对房企的利润率带来不利影响，一线城市房价2013年已经呈现出爆发性增长的态势，2014年基本不可能继续保持如此迅猛的上涨势头。v
实际上，2013年年末至2014年年初，房价上涨的速度已经放缓，由于2012年下半年房企拿地高峰之后的项目将陆续入市，这意味着楼市将迎来新的去库存压力，价格无法大幅上涨，成本却接连增加，供给量的增加对房价微妙的影响不可忽视，这也是春节后杭州楼市降价并迅速在范围内引起连锁反应的原因之一。v
如果说市场只是在微观层面逐步改变了房地产，那么政府的角色就愈发重要了。“两会”期间，住建部提出以后会对房地产市场进行“双向调控”，而政府工作报告八年来首次未提遏制房价上涨，中银国际分析师田世欣指出，在保增长的前提下，地产调控的承压将减轻，结构性放松存在可能。v
保增长下的地产调控v
国家统计局公布的数据显示，2013年中国GDP增速为7.7%，创下自1999年以来的新低。“两会”的政府工作报告中，2014年GDP增速目标设定为7.5%，虽然也阐述了刺激消费、扩大内需对经济增长的意义，但还是强调把投资作为稳定经济增长的关键，而上一年的表述则是“投资在促进经济增长中的作用不可低估”，这说明虽然政府想摆脱经济增长对基础设施和房地产投资的依赖，但这绝非朝夕之间就可以完成的。v
对于新提出的“双向调控”，住建部副部长齐骥做出解释：所谓双向调控也可称为分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出；对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。这就是说，政府希望房价稳定在一定的水平，而不是泡沫迅速破裂。v
对此，田世欣表示，国内经济正处于“原有支柱行业去产能，新经济还未能做出较大贡献”之际，从政府对于经济的诉求上而言，至少房地产行业不会再次承受过多政策压力；另一方面，由于中国房地产行业已经临近需求向下的拐点，内在因素决定了未来行业走势也不会再如过去10多年那般火爆，因此过度的政策干预也已不必要。v
双向调控意味着房地产行业调控的结构性放松存在可能。田世欣表示，一些库存量大、去化慢的二三线城市限购政策或者房产税的推出可能会有所延后。v
国泰君安房地产分析师侯丽科则表示，在政府工作报告中，抑制投机投资性需求之前的“坚决”两字被去掉，表明地方政府在房地产调控上未来或具有更多自主权，这更符合不同城市严重分化的现实。一些符合新型城镇化规划方向、刚需和改善型需求占主导的地方城市，未来在调控政策上有边际改善的可能和空间。
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