[摘要] 今年1月起，各地廉租房与公租房开始并轨运行。中央缘何出台此政策？即将从国家层面上探索推行的共有产权房，相对经适房而言，真的是“新瓶装旧酒”吗？重庆“三位一体”的保障性住房管理体系，又能为国家住房保障制度改革提供哪些经验？
今年1月起，各地廉租房与公租房开始并轨运行。中央缘何出台此政策？即将从国家层面上探索推行的共有产权房，相对经适房而言，真的是“新瓶装旧酒”吗？重庆“三位一体”的保障性住房管理体系，又能为国家住房保障制度改革提供哪些经验？于此，华龙网特邀重庆社科院城乡统筹发展研究所副所长、保障性住房研究专家杨玲研究员作出解读。
共有产权房还原经适房本质
住建部副部长齐冀日前向媒体表示，该部将指导各地有序开展共有产权房探索，解决新就业职工及以外来务工人员为代表的城镇新移民，即所谓“夹心层”的住房问题。
尽管齐冀称，共有产权房的推出可以充分调动群众依靠自己努力改善住房条件的积极性，但该种保障房在坊间仍然引起了质疑。有人指出，共有产权房就是经适房的一个变种，如果产权分配和上市交易协调机制不完善，它将和经适房没什么两样，只不过“新瓶装旧酒”罢了。
“经适房本身就不应是一种完全产权的住房，现在提出共有产权房只是还原了经适房的本质。”杨玲认为，现有共有产权房的设计，从产权制度上减少了购房人寻租和牟利的机会。
在杨玲看来，共有产权房其实就是制度更加合理的经适房。因为经适房的土地是划拨的，建设过程中税费规费减免了，所以政府和个人共有产权是合理的。过去经适房的弊端是由于后续的管理造成的，政府在推出之时没有充分考虑购买人通过经适房获利的问题，增值怎么分配也未给予足够重视，现在通过共有产权的形式，可将该项制度漏洞补上。共有产权的经适房符合“保居住”的住房保障宗旨，同时也可通过出售回收资金，并满足一部分人的购房需求。
并轨运行利于保障性住房统筹
日前，住建部、发改委、财政部联合发文称，2014年起各地廉租房与公租房开始并轨运行。届时，新建廉租房将纳入公租房年度建设计划，地方政府原用于廉租房建设的资金，也将调整用于公租房建设。
“中央并轨运行政策的出台实际上是基于各省市住房保障‘二合一’或‘三合一’的实践，是一个自下而上的改革过程，这种改革往往也是很容易成功的。”杨玲指出。
杨玲认为，公租房和廉租房的基本性质是一样的，都是租赁性的保障房，只不过面对的群体不同，一个是低收入群体，一个是“夹心层”群体，所以两者存在并轨的基础条件。如果还像过去那样，两条线规划、建设、分配和管理，在具体操作上是不利于房源统筹协调的，而且还浪费人力资源。
“应该成立能够统筹管理各类保障性住房的管理部门，因为各类保障性住房，不论是廉租房还是公租房，或经适房，它们的目标都是保障那些无法通过市场解决住房需求的老百姓的居住权。将各类保障房集中到一起来管理，更有利于住房保障事业内部的协调和统筹。”杨玲指出。
事实上，据杨玲介绍，国内有些城市成立了住房保障局，用以专门推进住房保障工作。住房保障局的职能既包括政府委托的住房保障行政职能，也包括属于公共事业性质的保障房管理职能。重庆从2010年开始探索建立廉租房、公租房、经适房“三位一体”的住房保障体系，根据各类保障房合并管理的趋势，下一步重庆应对目前保障房管理机构进行适当调整。
保障性住房体系的重庆经验
“重庆的公租房，最开始的设计就是‘三合一’体系，与国家目前的并轨要求相比，还多了一种，把经适房都并轨进来了。”杨玲告诉记者。
据了解，重庆2010年开始决定将廉租房、公租房、经适房整合到公租房一个平台，用3年时间建设4000万平方米公租房，解决200万城市中低收入群体的住房问题，并提出停止新增单独经适房、廉租房建设项目。
也就是说，自2010年起在重庆的增量保障房中，只有公租房一种产品，并由公租房管理局进行统一管理。而从申请对象上看，重庆还特为廉租户开辟了“绿色通道”，即优先确保廉租户的住房保障需求。
“重庆的‘三合一’走在了的前列。‘三合一’也将是未来的一个趋势。”在杨玲看来，以一次性拥有完全产权为特征的经适房未来会慢慢退出历史舞台。原因在于，一是传统经适房弊端明显，牟利空间大，二是住房保障的根本宗旨是保居住，保障作为一个人的基本居住权利，而不是保产权。
“而公租房的购买就非常明确，即共有产权，意味着购买人不能随意处置资产，若卖就必须卖给政府，这样盈利空间就很受限制，也不能拿去出租获利。”杨玲称。
“重庆保障性住房改革是走在前列的。”杨玲认为，除了“三合一”的住房保障体系之外，重庆在保障房建设上还有其他一些经验值得借鉴和推广。比如政府的高度重视与切实投入，“重庆公租房的量很大，政府全部是划拨土地，还减免税费、规费，这反映了政府以民生为重的理念和真正让利于民的决心。”
据杨玲介绍，“为杜绝贫民窟出现，重庆公租房采用了‘小集中与大分散’的布局原则，主要分布在规划于主城一二环之间的若干大型居住区里，而建设标准上参考的是商品房小区标准，公共服务配套和社区管理也跟进得很快。”
同时，为更好地保障中低收入阶层的住房需求，重庆公租房还适度放开了进入限制。“放开进入标准，符合‘三合一’的政策设计。因为面向人群机构比较复杂，如果严格卡某一个收入线，其实意义不大。公租房建起之后必须要有人住，才能发挥保障效益。如果没人住，反而会导致资产闲置。严格限制收入，以及进入条件过于严厉的城市，都出现了公租房无人问津的闲置现象，这样的新闻报道并不少见。”杨玲认为。
在杨玲看来，广泛运用金融手段也是重庆公租房的一大亮点。正如她说，“重庆公租房以国有企业为建设主体，充分利用了社保基金、银行、债券、保险资金等多种融资渠道。”
不过，最后杨玲指出，要进一步强化住房保障，建立公平合理的住房保障体系，任重道远。比如，存量经适房的入市该如何处理？何时出台住房保障法律？“没有相关法律，管理权威性就得不到认可，发展也得不到规范。”杨玲说道。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
