[摘要] “经过反复的分析、测算，我们公司做了一个重大决定：告别散售，持有北京、上海有价值的物业。”8月16日，在SOHO中国有限公司(下称“SOHO中国”的2012年中期业绩发布会上，SOHO中国董事长潘石屹宣布，未来SOHO中国不仅要将小麦(土地)做成面粉(商业项目)，还要将面粉做成蛋糕(持有并运营商业项目)。
“经过反复的分析、测算，我们公司做了一个重大决定：告别散售，持有北京、上海有价值的物业。”8月16日，在SOHO中国有限公司(下称“SOHO中国”的2012年中期业绩发布会上，SOHO中国董事长潘石屹宣布，未来SOHO中国不仅要将小麦(土地)做成面粉(商业项目)，还要将面粉做成蛋糕(持有并运营商业项目)。
这一转型，被业界视作继2005年宣布不做住宅业务全面进军商业地产之后，SOHO中国的第二次重大战略转型。
告别散售
今年上半年，SOHO中国实现营业额人民币12.22亿元，同比下降约54%；净利润为人民币6.13亿元，同比下降约65%；核心纯利为人民币2.32亿元，核心净利润率19%。今年至今合同销售金额达到60亿元人民币，主要来自望京SOHO和SOHO中山广场，而其原本全年230亿元的销售目标也出现下调。
“上半年公司业绩的下降，并不出乎意料。”潘石屹解释称，由于结算期内没有新完工项目，因而结算面积减少，使得以半年为节点看SOHO中国的业绩起伏较大。
收购、包装、全部转手倒卖进而获利，是此前SOHO中国特有的商业模式。这一散售模式在使其获得巨幅利润、保持稳定现金流的同时，也备受诟玻
“散售的商业物业一般商家都不愿意进驻，其价值及未来的资产空间也因散售而受到较大影响。”中国商业地产联盟秘书长王永平表示。对于SOHO中国的散售模式，他直陈，这一模式实现了SOHO中国的利润化，但后期缺少投资运营管理上的培育，对投资商家和经营者而言，投资被压低。
由于散售造成后期物业管理的困难，也让SOHO中国尝到了不少“苦果”。其在北京的建外SOHO、SOHO尚都等项目都曾因物业管理不善、商铺营业率低等问题，出现过不少纠纷。
潘石屹自己也承认，之前的SOHO中国在国际投行看来，的确有些定位不清。除了上市公司的利润要求以及资本市场的诉求之外，部分物业的自持也是一些地方政府对SOHO中国的要求，例如上海外滩8-1项目；此外，在税收方面，自持物业相比销售型物业缴纳的税款显然也要少很多。
对于之前散售模式的选择，潘石屹表示，此前几年，北京和上海在城市化快速发展的过程中出现了很多千载难逢的机会，通过散售可以令SOHO中国在这一过程中实力快速壮大，以抓住更多的发展机会。
但在过去三年时间里，特别是最近一年，潘石屹注意到，北京和上海的写字楼及商业物业的租金快速上涨，而空置率持续下降。根据SOHO中国的计划，从今年开始将告别以往的散售模式，从“开发—销售”转向“开发—自持”，未来将在北京和上海持有办公楼和商业物业150万平方米，其中北京约38万平方米、上海约112万平方米。
全面转型
实际上，SOHO中国转型的准备工作早在半年前就已经开始了。
在内部的组织结构上，潘石屹称，SOHO中国已经开始精简销售队伍，同时加强出租及商业经营方面的管理，“出于公司健康发展的考虑，我们将一部分销售人员培训，向商业经营管理方面转型。”
就在今年5月22日，SOHO中国还宣布与“爱啃硬骨头”的商业地产管理团队盈石资产管理有限公司，合资组建“盈石搜候(上海)有限公司”。合资公司将负责SOHO中下个自持物业前门大街的招商和运营，此后还会继续参与SOHO中国其他自持商业项目的招商和运营管理工作。
此外，SOHO中国已建成250万平方米的物业，积累了十多年的物业出租经验。三年前成立的物业管理公司，也接管了SOHO超过一半的已建成物业面积。潘石屹认为，这些都为转型提供了可靠保证。
对于自持商业物业的开发商而言，的考验无疑来自于资金方面。
SOHO中国财务总监唐正茂表示，目前SOHO中国的资金实力足以支撑其向自持物业转型。据其介绍，目前SOHO中国的账面现金为90亿元，未提的银行贷款额度为60亿元，净负债率为20%。“转型完成后，我们的净负债率会增加至30%，再加上这150亿元的资金，足以支撑现有的150万平方米在建面积的全部所需资金。”
在适度提高负债率的方式选择上，唐正茂表示，SOHO中国的确存在一定的融资空间，而像开发贷、经营贷等成本较低的融资方式将是他们首先考虑的，诸如基金运作等成本较高的方式是否会采用目前尚无定论。
潘石屹预计，3年后租金收入将成为SOHO中国盈利的主要来源，5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元人民币，而销售收入将逐渐成为辅助收入。
“我们此次转型要非常的稳健，负债率一定要控制在40%以内。”潘石屹表示。
散售
优：获利快、可保持稳定现金流
劣：资产空间有限、后期物业管理困难，商铺纠纷
自持物业
优：税款更少、租金快速上涨
劣：的考验无疑来自于资金方面(财经日报)
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