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商铺租赁合同到期 双方可解约也可另行商定租金

扬子晚报   2012-06-20 14:02

[摘要] 陈女士:五年前,我在开发商处购买了大市场中的一间商铺。开发商也一直履行着当初合同的承诺:包租五年,每年给我6%租金回报。但是现在包租合同即将到期,开发商告诉我们,只能根据市场实际租赁回报率3%,商谈后期的租赁合同。

在线律师:王健(江苏金长城律师事务所律师)

陈女士:五年前,我在开发商处购买了大市场中的一间商铺。开发商也一直履行着当初合同的承诺:五年,每年给我6%。但是现在合同即将到期,开发商告诉我们,只能根据市场实际租赁3%,商谈后期的租赁合同。否则,就不再续签合同,由我们业主自行租赁。请问,开发商这样做合法

吗?我该怎么办?

王律师:根据陈女士所述的情况,如果原合同约定的租期就是五年,五年后,该合同应视为履行完毕而终止。陈女士与开发商的房屋租赁关系也告结束。双方可以就以后的租赁价款、期限等内容进行协商。开发商在同等条件下,享有优先承租的权利。因此,开发商提出续租期间3%的租金,这是开发商向陈女士发出的新合同中的要约,此举并无违法之处。陈女士可以选择接受或拒方的要约,也可以双方另行商定都可以接受的。

刘先生:我投资8万元与朋友合伙开办一个个体加工厂,我是《个体工商户营业执照》中登记的经营者。其实我长期不参与经营,现在由于和其他投资人关系不和,我想撤资。但其他投资人不能一次性偿还我的本金。请问如果我与其他投资人协议约定:他们在没有还清我的出资之前,我仍然不改变营业执照中登记的经营者身份。但是自协议签订后的经营盈亏、债务债权等及一切经营事务与我无关。请问这样的协议有效吗?我可以借此避免经营产生的风险吗?

王律师:该协议在你们投资人内部之间是有效的,但是对外人是没有约束力的。由于刘先生仍然是营业执照中的经营者,因此应当承担该个体工商户的经营风险。刘先生如果想撤资,可以与其他投资人形成转让出资份额的协议,并办理变更营业执照的登记手续。如果其他投资人未按期向刘先生付款,刘先生可以依据协议主张债权。

何女士:郭先生将小区一店铺门面房转租给我。合同约定租金之外的物业管理费为3元/平方米/月,由我向郭先生另付。事后我发现小区物业公司商业门面房的物管费只有2元/平方米/月,郭先生自己与房东签的物业费标准也是2元/平方米/月。于是,我就拒交了后面的物业费。请问郭先生的行为合法吗?我该怎么办?

王律师:小区物业管理费是物管公司与业主委员会依据物价部门的规定,结合物管公司所提供的服务事项与等级,共同商定而成。物管公司无权擅自提高某一户业主的物管费标准。转租房屋的郭先生,更是无权提高物管费的标准。因此,何女士应该只需向郭先生支付与大家一样多的物管费,如果郭先生拒收,何女士可以直接向物管公司支付物管费。何女士不能采取拒交物管费的方式处理此事。

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