[摘要] 4月30日，中午12点，通州K2百合湾的销售中心异常热闹，大厅内黑压压一片，耳边还不时传来销售人员发出的某套房已被认购的声音，一旁的房产认购板上被红色的纸圈填得越来越满……
疏堵并举刚性需求初步释放
“你们有没有达到五年的完税？没有的话现在买不了，限购是死线。”顶着额头上的汗珠，楼盘的销售人员用沙哑的声音急促地说道。“‘五一’这几天，我们搞优惠。普通住宅均价在14000-15000元/平方米。昨天才开始实行这个价格，开盘至今，除了去年年底做过一次同样的优惠外，其他时候一直都是对外24000元的均价，现在是真的降了。”
从公开的信息可明显看到，今年以来，K2百合湾的销售走出了一条上坡线。去年12月到今年1月，报价14000元，2月小幅上涨至17333元，到3月、4月又恢复至24000元，再到如今“五一”特价。
为何价格会有如此大幅下调？现场的销售人员坦言，持续不放松的限购政策拉长了项目的销售进度，与其以过高的成本等待，不如在不赔本的情况下，通过降低售价的方式尽快回笼资金。
而同样的情境在通州马驹桥的合生世界花园、富力金禧花园等楼盘也可看到。
虽然来到这里已经是下午5点多，但合生世界花园的销售大厅里依然有几十个人在咨询购房，在隔壁的样板间区域，更有大批的准购房人在销售人员的带领下参观。“最近把首套房的政策调整到8.5折，来我们这购房的人多了起来。”这里的销售人员张国栋告诉记者。
“这家楼盘的价格比那家要贵点，但是配套要比那家好。”在京贸国际城的销售大厅里，张颖跟其老公周浩正就购房的事交谈着。
对于老家不在本地、早已结婚的他们，何时能有一套自己的房子是夫妻二人眼下的梦想。“我们前年就在看房子，房价太贵，一直犹豫着，后来出了调控政策，我们就琢磨着会降一些，等了一年，自己也具备了购房资格，价格也降了挺多，这不就来看看嘛！”
为周浩介绍房源情况的京贸国际城销售顾问王庚坦言，限购一年多来，自己所在的这个项目确实有了比较明显的下调，在这个基础上现在自住型购房者也开始出手。记者注意到，每进入一家楼盘，销售人员无一例外地会询问买来的用途，是投资还是自住，几乎得到一致的回答都是：套房自己住。
与刚需高涨的购房欲望相呼应的是，有利于刚需的购房政策正从各个方面汇聚而来。
首先是贷款利率微调。自3月中旬开始，北京、上海、武汉、南京等一、二线城市的部分银行首套房贷款利率从基准利率下调到9折左右，部分银行甚至推出8.5折优惠。
另一项与刚需紧密联系的政策公积金贷款额度也在悄然调整。武汉、南昌、郑州等二、三线城市纷纷上调住房公积金贷款上限，两成首付购房政策重新回归市场。
同时，北京、武汉、上海等城市相继修改了“非普通住宅税”标准，使更多普通住房享受到契税优惠，也在一定程度上减轻了刚需购房的税费负担。
触底渐显降价项目不断涌现
“目前市场已经逐渐出现底部特征，在贷款等政策逐步回调的情况下，降价项目销售非常好，以大兴及通州的典型项目为例，基本都获得了非常可观的销售量，这些项目也逐渐收窄了跌幅，因为供应房源的变化，价格基本平稳。”北京中原地产市场研究部总监张大伟的这一判断在刚刚过去的“五一”小长假得到了印证。
“五一”当天开盘的富力金禧花园10号楼共推出216套精装房源，给出了2万抵15万优惠并赠送全套厨卫家电，折后价约15500元。售楼员称，购房者从早上四五点钟就自发前来排队。
这还不是优惠的，同样位于通州的东方玫瑰家园特惠均价14000元，部分房源打折并赠送面积，折后价为12800元左右，降幅与开盘时相比超过20%……
在降价项目热销的影响下，很多区域再次出现了跟进降价，房山、大兴、通州均价依然维持在一年多来的水平。并且跟进降价项目继续踊跃出现，在4月，北京的昌平、大兴、房山都再次出现了跟进降价的项目。“从目前整体市场来看，市场均价依然存在继续降价的空间，调控政策依然执行力度很大，之前未降价项目可能会迎来一次补跌过程。”张大伟分析表示。
成交回暖房价下行趋势难改
然而在楼市调控未见松动的情况下，大量刚需入市会不会直接促成楼市价格反弹？
北京市房协秘书长陈志表示，房地产市场近期表现出来的成交回暖，是因为“降价换量”项目增多、降价力度加大，吸引了部分刚性需求购房。但从整体看，在限购等调控政策维持不变的前提下，今年商品房库存量大、开发商资金压力大还客观存在。
“判断楼市到底有没有回暖需要关注许多指标，比如价格是否回升了，今年以来的开工、上市量有多少，各种投资需求进场有多少，而不应该仅仅看交易量的回暖。现在价格低，一部分观望的人入市了，说明调控的效果确实在释放。但是否真的回暖了，目前很难判断，因为很难去摸清刚需到底有多少。”陈志指出，开发商如果想缓解库存压力和资金压力，只能降价来换取成交量，因此近期出现的成交回暖难改今年房价下行态势。
来自北京市房地产交易管理网的数据显示，今年4月，北京市一手房网签量为7790套，环比上月下降3.6%，其中纯商品住宅成交量为6223套，环比上月也下降3.6%。
从价格方面看，数据尚在统计当中，但来自北京市房协提供的数据显示，今年一季度北京新建普通住房成交均价12326元/平方米，比去年同期下降20.7%，4月走低的趋势依然难改，而在今年签约10套以上的59个楼盘中，有41个加大折扣力度，促进了销售。从各区县房价走势看，前几年供地较大的区县房价持续回落，主要集中在五六环附近。全市有11个区县新建商品住房成交均价同比下降，其中，丰台、顺义、石景山、通州、昌平、大兴下调幅度均超15%。
再传放松专家建言无需刺激
“当前，楼市调控效果正在逐渐显现，多地推出一系列减轻刚需买房困难的政策，是对过去个别在执行过程中矫枉过正政策的一个疏导，这也是近两个月楼市成交量回暖的一个核心因素。”房地产经理人联盟秘书长陈宝存在出席2012年一季度北京高端地产成交报告发布会上表示，商品房的根本属性在于解决居住需求，所以楼市的政策方向应该是抑制投资投机，鼓励自住消费。从这一点上来说，通过利率优惠等政策解决刚需购房困难是符合市场实际的，也正是房地产调控朝着精细化科学化方向发展的表现，因此未来房地产调控仍将坚持控制投资性需求，控制房价上涨不动摇，同时加大保障性住房供给，满足市场刚性需求。“不过，楼市微调并非调控放松。而把握开发节奏，提升开发品质，积极转型调整则是房地产企业应对市场变化的关键。”
事实上，在首套房贷款利率恢复8.5折后，市场关于楼市调控即将放松的传言不绝于耳，更有媒体直指：住建部已经储备刚性需求的刺激政策，然而在调控重压、开发商开始以价换量、房价刚刚开始松动的情况下，刺激政策再度被提及。
在陈志看来，针对刚需的刺激政策必须要有，而且需要全面的、系统的政策。“房地产调控是为了抑制过热和炒房行为。所谓楼市调控的动态平衡，就是要建立长效机制，让更多人能买得起房才是目的。”
然而住建部政策研究中心主任秦虹则表示，从短期效果看，房地产调控政策在去年四季度才初显成效，而这主要是政策影响、干预的结果，并非市场自主调节行为。但必须看到的是，尽管一线城市房价开始松动，但部分城市房价依然处于高位，同时一些未实施住房限购措施的二、三线城市购买需求仍然比较旺盛。房价上涨的压力依然存在，房地产市场调控仍处于关键阶段。为保障调控效果的持续性，今后仍需要继续坚持房地产宏观调控政策不放松、不动摇，只有这样，房地产市场健康发展才可能实现。如果调控放松，政策出现反复，一些投机类资金势必会通过各种渠道再次涌入房地产市场，不利于整个经济结构调整。加之预期对房地产市场的影响极大，一旦政策稍有松动，人们对未来房地产市场的预期发生改变，房价也将面临反弹，调控将半途而废。
秦虹同时强调，房地产既有资产属性又有使用属性，其自然的资产属性决定了“即使购买一套住房也属于投资”。长期来讲，以后的调控手段可能从限购、限价等行政手段转变为市场经济手段，但抑制投资性需求的目标不会变。这也是新一轮楼市调控与以往调控政策的区别。“在坚持调控措施不动摇的同时，还应该加大普通商品住房的供给，充分满足刚性需求。供需矛盾是当前我国住房问题中的核心问题，刚性需求呼唤更多中低价位、中小套型的普通住房。政策应引导市场进一步加大中低价位、中小套型的普通商品住房供给。同时，要坚决抑制投资投机性需求，严格落实限购、差别化信贷税收等政策。”
方向不变加大供应满足刚需
“无论是限购措施还是房贷，从地方角度讲调控政策都不会进行调整。”北京市住建委相关负责人表示，楼市调控一年多以来确实出现了量价齐跌，政府正在密切关注房价，但今年房价稳中有降的总目标还将继续坚持，北京将通过调控使房价回归到一个理性的合理价格区间。
“主动下大力气调控房地产业，势必会给经济发展带来一定的影响，这一点从今年一季度的数据我们已经看出来。”北京市发改委副主任赵磊坦言：“楼市调控的影响不仅仅包括直接市场交易层面的，如果考虑对土地、税收、关联产业等方面的作用，显然楼市限购对北京经济影响更大，据估算仅楼市限购对GDP的影响在1个点左右。”赵磊认为，房地产业某种程度上是一次性的资源消耗型经济，而且消耗量大，过度发展房地产业无疑会造成资源、环境的紧张。北京出台严格的楼市限购措施，就是要在调结构、转方式中自我加压，通过各种手段发展实体经济，倒逼经济升级。赵磊形象地比喻：“车到山前必有弯，有弯要转必减速，如同开车走山路时先要减速才能转弯，只有先把北京的经济速度放慢，才能顺利实现经济转型和结构调整，否则距离目标只会越来越远。”
值得一提的是，为了巩固楼市调控已经取得的成效，北京市一方面在加大住房保障工作力度，抓竣工、多配售的同时，保持适度合理的商品房建设规模，力促项目开工入市，加大销售力度，增加普通商品住房供应；另一方面坚持限购和差别化的税收、信贷政策，抑制投资投机性需求，着力满足居民自住型和改善型住房需求，促进二、三级市场与一级市场协调联动，共同发展；同时盘活存量市场，全面推行存量房交易服务平台，稳定和规范租赁市场，加强住房租赁市场制度建设，稳定住房租金，鼓励各种符合条件的闲置房源进入房屋租赁市场。
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土地出让金减少的同时，楼面价也逐渐出现了下滑。数据显示，今年前4月平均楼面价为2951元/平方米，同比去年同期的3654元/平方米下调了19.2%。
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