[摘要] 年关将至，调控一整年对于开发商造成的项目滞销、业绩降落、资金不继等各方面压力集中迸发的苗头已现，11月份，以近郊区为降价先锋，北京楼市深度降价风暴席卷开来。
年关将至，调控一整年对于开发商造成的项目滞销、业绩降落、资金不继等各方面压力集中迸发的苗头已现，11月份，以近郊区为降价先锋，北京楼市深度降价风暴席卷开来。
根据链家地产市场研究部统计，年底十多个近郊商品房项目销售价格已接近或跌落万元，这部分项目主要集中在亦庄、大兴、顺义区域。其中锦上国际区项目首期商住Loft均价仅4980元/平，虽然属于商业立项，但接近延庆的价格，已经表明近郊项目利润压缩、加速降价的趋势已然确立。
虽然北京年内房价经历多月下调，但近郊，如大兴、顺义、通州各月的成交均价依然保持在14000/平以上，年底十余个项目低于万元甩卖，价格直降幅度达30%以上，已然接近09年郊区价格水平。根据链家地产市场研究部统计，北京商品住宅均价已连续5个月环比回落，11月至今均价21061元/平，较调控初下降约11%，但和去年初相比仍上涨12%。
链家地产首席分析师张月表示，上述项目开出的几乎都是跳水价，说明开发商由上半年降价抵触转向牺牲利润、甚至成本价出售来换取资金流动空间。北京房价拐点已经初步确立，稳定拐点、深度下调将成为下一步楼市走向。从各月均价来看，房价泡沫得以压缩，只是尚未完全破裂，但是泡沫加速破裂的端倪已现。
降价包袱还未完全脱落
9月富力地产公告宣布将全年销售目标由400亿下调至320亿，但即便如此，前十月富力地产也仅完成320亿销售目标的73%。富力地产董事长李思廉表示为完成年度销售目标，将会有特别安排。据悉，上半年富力销售项目均价已下调10%，这种“特别安排”或意味着年底推盘项目将再现价格杀手锏。
而顺义万元项目，蓝岸丽舍的开发商鲁商置业极有可能面临财务压力。链家地产市场研究部根据其三季度报告统计，其短期借款和长期借款分别比年初大幅提升了289%和62%，净负债率高达125%，相比年初的43%剧升。扣除预收账款后的流动负债达到71亿元，而货币资金仅有15亿元。
链家地产首席分析师张月表示，单一房企经营特点在房价高降幅中占主导性。在规模性降价局面形成之前，退房潮持续存在，观望随降价不断加深，使房企或多或少还是会存在降价包袱。十余个近郊项目万元售价虽低，但毕竟和500多个在售的项目相比，比重太小。另一方面，近郊价格跌破万元的项目尚未在房山、通州等六环内区域出现。根据链家地产市场研究部统计，2009-2010年大兴住宅地块楼面均价要较通州、房山高1000-3000元/平，也就是说通州和房山的土地成本更低，也意味着和大兴的万元项目相比，通州和房山的价格还远远没有触底。
此外，链家地产首席分析师张月认为，也不排除部分项目首期开盘超低价销售，是为后续推盘创造空间。
近郊库存6.5万套需24个月消化，深度降价风暴由外至内席卷楼市
根据链家地产市场研究部统计，截至11月20日，大兴、房山、昌平、顺义、通州等六环内近郊区域库存住宅总量达6.5万套，按10月2500套的成交速度来看，在无新增供应情况下也需24个月消化。观望还在加深，成交对于降价的依赖显而易见，虽然部分近郊未出现万元以下的狂热促销，但深度降价的风暴已然开启。
根据链家地产市场研究部统计，近期除通州京贸国际城、润枫领尚、东亚逸品阁、大兴龙湖时代天街、郎文世家都项目几乎零利润销售外，房山翠林漫步，首开熙悦山，顺义东香庭、翼之城，昌平纳帕澜郡、金隅万科城等项目的定价也较周边传统均价低2000-4000元/平。
环城区的近郊楼市深降潮，也引起部分边缘城区项目价格的深调。如朝阳东五环中建玲珑山、富力又一城售价仅17000元/平，尚低于9月已低价开盘的远洋一方18000元/平。
链家地产首席分析师张月认为，年底，第二波郊区包围城区的价格下降风暴已至，和7、8月份郊区首次带动城区价格下降相比，滞销困境更为严峻，经过多月小幅降价，房企盈利意愿减弱，后市预期更加悲观，更倾向快速回笼资金，很可能短期内就会联动城区边缘地带项目跟降。但是内部城区价格的深调时点，还要看明年的调控力度、入市供应以及整体的价格走势，估计会落至明年二季度之后。(链家地产市场研究部)
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