[摘要] 随着天津试点的房地产信托投资基金(REITs)的上报倒计时和中国电子商务的方兴未艾，中外地产巨头正在快速布局中国工业地产市场。近日，新加坡工业地产巨头丰树集团和万通集团都高调宣布了未来对工业地产的扩张预期。
随着天津试点的房地产信托投资基金(REITs)的上报倒计时和中国电子商务的方兴未艾，中外地产巨头正在快速布局中国工业地产市场。近日，新加坡工业地产巨头丰树集团和万通集团都高调宣布了未来对工业地产的扩张预期。
“随着网络购物的大众化，电子商务服务集团业务量显著增长，如京东网上商城、当当网以及凡客诚品等企业对仓储空间的需求旺盛，寻求扩张动机明显。工业地产的租金日益上涨。”仲量联行北京董事总经理张莹说
根据仲量联行报告，2010年第二季度，第三方物流公司、零售商、电子消费服务集团和汽车行业大举扩张吸纳仓储物流库，使本季度净吸纳量达到60900平方米，工业地产需求旺盛，步入良性发展区间。中国工业地产正在迅速升温。
中国工业地产商争夺战
“野蛮生长”着的民企代表万通地产董事长冯仑，下一个目标正是工业地产。
2010年7月30日晚，无锡的天气格外闷热，冯仑和TCL集团董事长李东生共同宣布：“未来几年将尽力把双方共同投资的万通新创工业资源投资有限公司助推上市，并联合资本市场发起设立REITs。”
首次涉足工业地产，冯仑语出惊人:“万通将有可能在一两年内成为本土的工业地产投资商。”
冯仑坦言，这和目前的土地市场价格过高有关，避开土地招拍挂这条路，是多家地产商寻求的出路之一。这也是万通集团酝酿多年的转型之路。目标是成为类似新加坡凯德置地一样的多元化地产投资商。
从2007年起，冯仑便开始筹划涉足工业地产，最后选择了家电制造业的龙头企业TCL。经过近30年发展，TCL集团在广州、内蒙古、成都、武汉、无锡等地已有和未开发的加工基地，面积已经超过百万平方米。2008年初，万通实业和TCL集团分别出资55%、45%，共计2.5亿元注册资本成立了一家工业地产开发公司万通新创。对于两人的合作，用冯仑的话说：“我追李总追了3年了，眉目传情1年多他才答应。”
虽然业内人士表示，万通新创的上市之路未必顺利，但冯仑高调进军工业地产，此举无疑打响了中国开发商工业地产争夺战的“枪”。
冯仑表示：“目前母公司负债20%，集团手上亦握有大量现金。”但他的对手是国内外的众多地产巨头，其中包括新加坡淡马锡旗下的工业地产商丰树集团。
丰树集团是一批看中中国工业地产的“抢跑者”。主要投资方向包括办公楼、零售、物流、工业园、住宅等。丰树集团中国首席执行官卢仕告诉本报记者：“我们非常看好中国市场，随着此前设立投资中国工业地产11.6亿美元的丰树中印基金投资接近尾声，集团将继续加码成立一只规模近10亿美元的中国基金。”
目前丰树集团在中国有9个物流项目、1个工业园区、4个商业项目。“开发的是西安怡丰城，还有一些项目正在谈判中。”卢仕说。
除了国外巨头，金地、中粮地产、上海复地、合生创展、富力等等在内的诸多中国开发商也都不同程度地试水工业地产。
资源与智力的比拼
“以前中国大部分都是房地产开发商，而我们要做的是城市运营商。以前是拿土地、开发、销售服务的串联方式,现在我们改为房屋、土地、商用物业的并联方式。”冯仑一句话道出了工业地产的玄机。他告诉记者，无论是之前的普洛斯，还是丰树集团，走的几乎都是同样的模式，依托大型企业的中国扩张计划，实现自己在中国的扩张。
万通新创显然依托的是中国的批跨国公司。目前来看，万通新创运营模式主要是和TCL的合作，万通收购TCL项目，对其进行再次开发，打造成厂区、仓储、物流、商业为一体的综合性工业社区。TCL集团对其中部分面积进行回租。其余则分租给其他公司。除了TCL以外，目前万通的客户还包括美的、速必达等企业。
外资巨头依托的同样是跨国公司。“世界500强”中有不少企业都是普洛斯的核心客户，其中不但有UPS、FEDEX等四大物流巨头，更有诺基亚、三星、阿迪达斯、联合利华等制造业领头羊。而新加坡丰树集团的中国物流业务的租户包括DHL (中外运敦豪)、Digital China (神州数码)、China Post (中国邮政)、Toyota (丰田通商)、Dia (迪亚天天) 和 Kerry EAS (嘉里大通)。
“我们在中国的拿地方式有很多种，大部分是和当地政府合作开发。”卢仕表示,“在原有的土地上进行物业结构调整和升级是我们擅长的做法。”
据悉，新加坡港湾城就是工业地产成功运作的典型项目。将一个低的展览区、废弃的仓库和露天停车场加以重新开发，调整成新加坡的商务休闲中心，缩小了展览区的面积，改造成商场、展览、办公楼、仓储为一体的新业态区域。
对于一个以住宅开发起家的地产公司而言，探索工业地产业务需要的不仅仅是更多的钱，还要有更专业的团队。“工业地产的需求和形态千变万化，对设施要求不一，团队对水、电、暖等设备和产业发展特点都要有所了解。所以在投资、开发、运营、售后四个环节中，工业地产最重要的是运营环节，运营得好，资本价值就高。”万通新创总经理武东伟表示。对于工业地产商而言，模式和资源的组合，是对中国工业地产未来的挑战。
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