北京春季房展刚刚开始两天，参展的一家房地产中介商我爱我家就已经与购房者签订了将近２００份意向合同。进入２００９年以来，北京二手房市场的交易势头一路看涨，根据北京市房地产交易管理网的数据显示，２００９年一季度全市二手住宅网上签约量达到３６７０４套，超过了同期新房成交的２６５７９套，北京的房地产市场是否已经开始进入以二级市场为主的交易时代？
“仅凭目前的数据不足以说明二手房已经成为楼市交易的主流。”我爱我家市场研究部高级研究员秦瑞在接受记者采访时说。
秦瑞表示，网上签约数虽然创造了历史新高，大大高于同期的新房成交量，但必须看到，网上签约的数量并不等于实际过户的数量，这两者之间存在很大的调整空间。拿二手房的网上签约量与新房的实际成交量进行比较存在误差。
据了解，根据北京市建委一季度的统计数据，二手房的实际成交过户数量虽创新高，但并没有超过同期新房的成交数量。
“造成一季度二手房交易量激增的原因很多，首先是此前一直坚挺的二手房交易价格出现了明显的回调。”秦瑞表示。根据北京市统计局的数据，３月中旬，北京二手房成交均价为８９２９元／平方米，已经跌破９０００元／平方米，比３月上旬的价格每平方米下降了３３２元。而事实上，在楼市不景气的情况下，从去年开始，北京等不少城市的二手房价格就率先出现了实质性降价。“一部分购房者认为目前价格已经接近其心里预期和承受能力，对于交易价格阶段性底部的判断促使其结束观望，选择入市交易。”
秦瑞表示，在价格回调的同时，从去年四季度起国家出台的多项房地产暖市政策也对加速二手房市场的交易流通起到了客观的支撑作用。
从去年１０月开始，国家对契税、印花税以及土地增值税的相应减免以及连续降息到对于首次置业者及改善性普通自住房的个贷宽松原则，政策的综合叠加对于二手房市场的向上冲高起到了推动作用，尤其是对于自住性首次置业群体的刚性需求释放起到了导向作用。根据我爱我家的统计数据，今年一季度北京市二手房的套均面积已经从３年前的１２０平方米下降到了８７平方米，首次置业的购房人占据了市场整体交易量的６８％。
“一季度二手房成交量大幅上涨与年初一手房延期开盘入市也有直接的关系。”秦瑞说。由于２００８年北京市房地产市场交易冷淡，进入２００９年后，鉴于市场和宏观经济走向的不确定性，部分开发商选择了延期开盘的策略。“数据显示，今年一季度北京市的新房开盘量创７年来的新低，因此在刚性需求集中爆发的情况下，二手房市场无疑将快速回暖。”
对于后市秦瑞认为，随着二季度北京市新开楼盘的集中上市，二手房市场高歌猛进的局面可能会出现变化。据亚豪机构统计数据显示，北京４月份即将开盘的项目多达３７个。“如果二季度集中上市的楼盘采取低价入市的策略，无疑将对二手房市场造成冲击。”
秦瑞分析指出，随着首次置业人群的需求以及低价二手房源被逐步消化，部分地区的二手房房价会出现反弹，而二手房的交易量也会随之出现下调的趋势。“二季度二手房交易仍会维持稳定增长的局面，但全年北京二手房市场将以振荡盘整的格局为主。”
(作者：罗宇凡)
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